#99Talks Special GPA 2025: Surviving the Industry, Winning with Strategy - Part 1/2 (YouTube Video)

[Tepuk tangan] [Musik] Halo Property People, kembali lagi di 99 Talk Special Edition Pro to Golden Property Awards 2025 The Legacy bersama Saya Kelara Antau Wijaya. Nah, di episode kali ini bakal seru sekali ya, karena kita akan memberikan insight terkait dengan tren dan juga dinamika dari tren industri properti di Indonesia. Nah, tapi ini tidak hanya untuk property people. Informasi ini pasti juga sangat berguna untuk nominator-nominator di Golden Property Awards 2025 kali ini. Jadi, langsung saja kita sudah memiliki narasumber, seorang expert properti, seorang pengamat properti yang sangat handal dalam bidangnya. Langsung saja kita sambut bersama CEO dari Indonesia Property Watch, Bapak Ali Tranghada. Halo, Pak Ali. Halo. Halo. Luar biasa. Ih, luar biasa ya, Pak. Apa kabar, Pak? Semangat terus, Pak. Itu sudah jadi prinsip ya, Pak. Oke, kalau misalkan kita lihat ke gambaran yang lebih besarnya dulu nih, Pak ya, sebelum kita mengkerucut ya. Sebenarnya sekarang industri properti arahnya ke mana sih, Pak, di tahun 2025 ini? Hmm. Fakta ya. Boleh. Kalau dari data kami dari Indonesion Property Wards, he itu kami melihat gini, ini nih menarik buat jadi antisipasi ya ke depan ya. penjualan perumahan khususnya perumahan itu di 2024 itu lebih rendah dibandingkan 2023 kan datanya sampai 2024 ya sampai 2024 itu kurang lebih di angka 17% malah agak anjlok ya gitu ya di 2024 kan oke bahkan angka 2024 itu pun penurunannya masih lebih rendah dibandingkan 2022 loh I sih dia ini ada apa ya gitu kan Pasar jenuh bisa. Makanya banyak-banyak, Mak. Kalau kita bicara dari global deh ya. Heeh. Dari global itu pasti ada ancaman geopolitik ya, krisis global gitu kan. Kemudian kita bicara lagi masalah ekonomi Indonesia memang sedang melambat. Heeh. Belum kemudian ada isu-isu politik yang saat ini gaduh gitu kan. Iya. Betul. Ee tiga satu lagi sebenarnya nanti kita akan bicara masalah seberapa pengaruh sih isu bisnis komoditas di properti. Ah dia ada empat tuh. Hm. Heeh. Ya, kalau kita satu-satu deh ya kita ya tidak ada data yang menyatakan kalau ada krisis ekonomi global properti kita jatuh. H enggak ada sebetulnya. H saya bilang dampaknya bukan enggak ada. Dampaknya ada tapi enggak sampai jatuh. Oke. Oke. Oke. Karena gini. Nah, tapi masalahnya gini, intinya sekarang tuh perang ee apa trade war segala macam semakin masif gitu ya, semakin kencang nih. Betul. Itu belum pernah terjadi sebenarnya seperti ini kan. Tapi kalau dari yang lalu-lalu itu sebenarnya kita ada penurunan tapi dampaknya tidak signifikan terhadap pasar properti di Indonesia. Heeh. Ada yang tanya juga 98 kan krisis kita minus kan negatif kan 13,13%. Nah, itu terjadi dong krisis di Indonesia properti kita jatuh juga waktu itu kan. Iya betul karena itu episentrumnya di Asia. Nah, ini beda ya. Thailand gitu kan. Thailand kemudian ke Asia segala macam ya. Semua semua kenal lah Asia kan. Tapi yang terjadi saat ini krisis yang di ancaman global geopolitik adanya bukan di Asia relatif ya. Jadi dampaknya bukan saya bilang enggak ada dampaknya, dampaknya mungkin tidak terlalu signifikan. Heeh. Oke. Jadi secara domino effect tidak terlalu signifikan ya. Kayak ekonomis segala macam pastilah kena ya dampaknya pasti ada lah. Kita enggak enggak ee naif juga kalau bilang enggak ada. Iya. Kalau saya bilang enggak ada dampaknya pasti ada gitu. Tapi dari data yang ada dan mudah-mudahan ini tidak terjadi terlalu ee mengkhawatirkanlah karena di sana gitu istilahnya. Iya. Jadi mungkin sektor yang terpengaruh mungkin lebih ke komoditas atau ke sektor keuangan gitu tambang, mineral segala macam lah ya. Nah, heeh. Yang ee jadi poin penting sebetulnya sekarang tuh bukan semata-mata krisis global, tapi bagaimana kondisi ekonomi di Indonesia. Oke, sekarang kita masuk ke masuk ke Indonesia. internal ya. Nah, kita tahu kan ee growths kita kan melambat ya, deflasi juga sudah terjadi di Indonesia gitu kan. Artinya ini kan sebenarnya ekonomi kita bisa dibilang tidak baik-baik saja nih. He. Tapi itu salah satu siklus yang memang harus dilalui pebisnis kan enggak bisa untung aja gitu kan. Pasti ada siklusnya di bawah. Okelah itu sahsah aja kan. Tapi kita lihat kita perhatikan ini nih mau sampai ke mana nih? Sampai kapan nih seperti ini ya. Karena kalau kita lihat pasar properti di Indonesia itu 98% itu masih lokal. I betul sekali ya. Kalau seperti itu artinya sangat tergantung tidak terkait krisis bukan tidak semata-mata pengaruhnya dari krisis global tapi lebih ke nasal stabilitas lah gitu. I ya ya ekonomi melambat tapi kita ngelihat ada hal yang membuat pasar ini sedikit wet and se stagnan gitu. Politik. Oke. Oh iya. politik sangat relate sama properti karena memang sekarang konstelasinya juga baru begitu ya. Betul, betul. Nah, menarik lagi nih dari data yang ada gitu kan setiap tahun politik pasar perumahan kita melambat menurun. Oh, itu sudah tapi sudah ada sudah selalu seperti itu ya? Selalu seperti itu siklusnya seperti itu kan saya. Oke. Kalau dua periode pun sama oke ee intensitasnya aja enggak terlalu enggak terlalu besar kan tapi udah ada pasti. Oh, udah segitu kan tahu. Tapi ada kecenderungan setiap tahun politik itu ada terjadi penurunan di pasar properti. Hmm. Oke. Kirain cuma stok market aja biasanya kan langsung melanda itu ya. Iya. Pasti itu juga kan ujung-ujung sih nyambung jadi satu kan. Tapi kalau kita lihat ke kita bicara properti he ya seperti itu ya. Jadi perlambatan itu pun sebetulnya terjadi di tahun politik. Heeh. Misalkan nih tahun ee politik yang terakhir ini kan 2024. I artinya di tahun itu terjadi penurunan dan itu terlihat datanya betul ada. Hm. Heeh. Awalnya kami memprediksi di 2025 harusnya biasanya ketika ada penggantian pemerintahan baru ini pasar sudah mulai naik lagi nih. Heeh. Tapi yang terjadi saat ini relatif masih melambat. Oke. K pertama ya masih. Jadi kalau lama-lama kan langsung ada sedikit eskalasi naik. Ini belum nih. Ini belum kelihatan. Heeh. Ya, kalau kita bedah sedikit lebih dalam lagi masalah kebijakan-kebijakan properti saat ini, he saya banyak bicara dengan pelaku bisnis gitu ya, pengembang, kemudian dengan bank, dengan asosiasi juga itu banyak kekhawatiran-kekhawatiran yang memang membuat pasar itu tertahan. itu aja kan semua berarti kan masalah future ya, future-nya seperti apa, kemudian ekspektasinya ke depan seperti apa. Kalau ekspektasi semua pebisnis ini agak sedikit terganggu ke depannya enggak bagus gitu. Hm. Heeh. Oke. Iya. Jadi eh nanti deh nunggu deh. Nah, kayak gitu loh. Itu politik. Jadi ekonomi yang dihubungkan dengan politik dan itu semakin gaduh ekonomi semakin tertahan. Ujung-ujungnya properti tertahan kan gitu kan. Betul betul betul. Jadi memang siklusnya seperti itu ya. Jadi kalau misalkan dibagi dua ada sentimen global ada sentimen dalam negeri. Dari sentimen global tidak begitu kena ke sektor properti di Indonesia karena memang episentrumnya bukan di Asia gitu ya. Jadi memang persoalannya berbeda. Sedangkan untuk dalam negeri memang pertama tahun politik gitu ya dilihat dari 2024 yang jadinya demandnya melandai dan 2025 ini sudah kuartal pertama nih ya. kita melihat kita sebenarnya masih and ya ke depannya itu seperti apa. Seharusnya kan naik ya itu itu kan tapi dulu kami perkirakan juga ini mungkin akim masih melambat tapi kok ternyata ee lebih melambat faktanya dari bandingkan dengan prediksi kami gitu. Iya. Oke. Tapi memang sepertinya fair ya karena memang tidak hanya sektor properti kan semua sektor sekarang juga sekarang memang serentak melemah begitu ya Pak. Betul. Betul. Nah, tadi kita mungkin bisa bedain gini nih. Kalau kita melemahnya semua sektor tuh, iya tadi kan krisis global kita ada tambang, mineral segala macam, komoditas jatuh ya, ekonomi seang melambat gitu kan. Ini ada kebijakan-kebijakan dari pemerintahan ee pemerintahan baru ini yang membuat pasar bingung gitu. Oke. Jadi memang diambang kebingungan sekarang ya, karena memang seyogyanya kita tahu pemerintah itu sangat mendukung banyak sekali rakyat Indonesia yang belum punya rumah ingin menjadikannya punya rumah. Bahkan ada beberapa program seperti insentif lah ee PPN ee dimurahkan atau 0% masih 0% PPNDTP ada 100% ada I dan juga ee proyek 3 juta rumah per tahun kalau enggak salah di samping banyak sekali pemberitaan dari pemerintah begitu ya yang seakan-akan sepertinya mendukung sekali rakyat Indonesia untuk punya rumah tapi sampai bisa dibilang itu membingungkan itu bagian mana ya Pak di awal-awal pemerintahan itu semangatnya luar biasa gitu ya. Makanya oke kita ada wacana R3 juta rumah kemudian ada ee apa banyaklah kebijakan-kebijakan yang masih wacana nih ya masih mimpi nih kan kita belum tahu seperti apa. Cuma boleh diapresiasi ambisiusnya ya. Iya semangatnya bagus gitu. Cuma semangat aja kan enggak cukup kan ya gitu kan. Harusnya itu kan di ee turunkan menjadi kebijakan-kebijakan yang betul bisa workable gitu. Jadi betul-betul yang bisa bekerja gitu kebijakannya itu bisa terlaksana lorisasi. Iya. Coba kita lihat ya masalah anggaran dulu nih. Oke. Kalau pemerintah bilang 3 juta rumah setahun dan itu tiga kali lipat dibandingkan pemerintahan yang lama itu kan R juta rumah gitu kan. Iya. I iya. I itu secara angka kan buat kita menarik ya. Ih 3 juta rumah ini luar biasa nih. Pemerintah tuh betul-betul memperhatikan rakyat dan bla bla bla bla gitu kan. Cuma kalau kita lihat coba dari anggaran 2024 itu 16, triliun untuk perumahan aja. Oke ya. Itu kurang lebih 0,9 sampai 1% dibandingkan APBN. Oke. Kecil kan 1%. Iya itu sudah kecil gitu ya kan dibandingkan kesehatan kalau enggak salah 5,6% pendidikan 20% paling tinggi waktu zaman dulu. Zaman dulu. Sekarang 2024 itu anggaran perumahan itu hanya 5 triliun terjadi pemangkasan efisiensi. Jadi sekarang cuma 1,6 triliun. Oh, lumayan ya berarti pemangkasannya ya. Oh, iya lumayan kan. Dan itu targetnya tadi dari R juta rumah ke Rp3 juta rumah. Oke. Jadi target dan realisasinya. Nah, kan ini ini jadi satu permasalahan. Jadi saya selalu nanya ini pemerintah serius enggak sih nanganin perumahannya? Ini dari sisi anggaran dulu loh ya. Iya. Oke, kayaknya kok enggak serius gitu kalau kayak gini kan kita lihat anggarannya kayak gitu kan. LPP beda lagi nih yang subsidi ee perumahan yang subsidi itu memang dari 2024 R2.000 sekarang rencananya naik 300.000 unit setahun. Oh oke. Tinggi kan? Tapi belum ada realisasi nih. Ini masih masih rencana ya rencana anggarannya R00 triliun disetuju atau enggak? Oke. Tapi kalau di tootal itu pun masih lebih rendah dibandingkan 2024 anggarannya kan jatuh banget gitu. Iya. Nah, serius enggak nih pemerintah dari anggaran ya? Heeh. Oke. Kemudian pemerintah bilang, "Kita akan ada kebijakan-kebijakan yang untuk mengachieve 3 juta rumah itu." He. Apa kebijakannya gitu loh. Hmm. He. Oke. Mesti tahu dong pengembang, pelaku bisnis supaya tahu nih ini maunya arahnya ke mana nih. Ada kebijakan-kebijakan yang sekarang sudah udah misalkan ya, misalkan nih, pengembang bisa bekerja sama dengan pemerintah menghibahkan atau mengkasih ee CSR tanah untuk dibangun rumah oleh pemerintah untuk mencapai target Rp3 juta rumah. Itu bisa. Tanah-tanahnya dari mana? Tanah-tanah sitaan dari kejaksaan gitu ya dan banyak. Tapi kalau saya lihat ini tuh belum matang gitu loh. Oke. Jadi kayak saya bilang, "Oh, gini ya, gini ya. Oke. Mekanismenya kayak gimana sih?" Oke. Ya, ada kemudian pengembang bilang, "Oke, ee menteri ee kementerian bilang, "Oke, ada yang mau pengembang yang mau hibah enggak si SR enggak gitu kan." Tapi mekanismenya apa ya? Pengembang bingung kan ini saya boleh enggak sih apa ee apa namanya itu syaratnya apa gitu kalau saya kayak mau hibahkan itu belum ada gitu. Hm. Tiba-tiba ada satu pengembang yang oh saya hibahkan kalau saya liihat kan ini ada apa? Kenapa hanya pengembang tertentu aja yang dilibatkan? Hmm. Heeh. I ini bisa jadi jadi jadi eiz prasangka. Betul. Satu itu. Dan di pasar juga enggak nyaman gitu. Hmm. Oke. Oke. Jadi mungkin bisa kita simpulkan bahwa memang sekarang mungkin proyeknya cenderung ambisius tapi di sisi lain juga tidak didukung dengan anggarannya. Iya. Kita lagi nunggu kita lagi nunggu dengan kebijakan anggaran yang terbatas. He, kita lagi nunggu ee kebijakannya Heeh. berjalan enggak. Oke. Bukan saya bilang enggak berjalan, kita menunggu gitu. He. Karena kan memang kita ya kita juga pahamlah pemerintah butuh butuh satu harmonisasi dalam atau segala macam yang ini membuat oke jalannya seperti ini. Kita masih nunggu nih tapi jangan kelamaan gitu kan. Kalau kelamaan ini bingung kan mau mengapain juga bingung. Kita mau lihat kan pemerintah kebijakan seperti apa. Kalau pemerintah kebijakannya enggak jelas bingung pasar. Oke, semoga ini tidak berlangsung lama karena pertama masih di kuartal pertama, masih ada harapan di kuartal selanjut-selanjutnya dan juga ini pemerintahan masih cenderung baru begitu ya, Pak ya. Jadi kita masih maklumi, kita masih ee berharap akan ada langkah berani lainnya begitu ya, Pak untuk merealisasikan wacana-wacana yang ada gitu. Tapi yang menarik lagi, Pak. Oke. Misalkan dari pemerintah ee kita melihat adanya ketidak ketidakpastian begitu ya. Tapi kalau dari swastanya itu sendiri, Pak, untuk developer itu sendiri sekarang market appetite tuh seperti apa sih, Pak? Mereka kan kalau saya lihat sekarang banyak sekali model bisnis yang lebih ke consumer driven kan. Jadi maunya apa mati seperti apa. Sepertinya sekarang sudah tidak apa ya sudah tidak populika ada satu developer, oh saya punya pakem seperti ini gitu kayaknya sudah tidak bisa seold fashion itu. Sekarang harus ngikutin maunya apa. Apalagi sekarang ada lagi nih newer kayak Genzet bukan milenial lagi. Sekarang ada ada Genzet Gen Alpha mau beli rumah tuh juga ada gitu Pak. Kalau kita bicara market appetite ya, sebetulnya gini, di Indonesia kan pasarnya dibagi dua kelompok lah. He. Yang satu memang rumah buat MBR ya, yang masyarakat yang itu memang butuh effort dari pemerintah lebih banyak kan. Yang kedua kita bicara rumah komersial itu market mechanism. Betul tadi artinya nih ya market mau maunya seperti apa gitu mesti tahu invisible hands. Iya. Ee ini agak ada sedikit bukan ilmiah ya. Nah, jadi gini, di market itu saat ini kan melambat, tidak semata-mata karena melambat ekonomi juga. Nanti ada hubungannya di situ ya nanti ya. Jadi saat ini kalau kita lihat sejak 2022 setelah pandemi bahkan event itu ketika pandemi Heeh. Itu yang banyak terjual itu di menengah atas rumah mewah. Oh, itu info baru sih berarti. Iya. Jadi mungkin dari R miliar, dari 5 miliar sekarang sudah mulai banyak yang 10 miliaran pengembang. Heeh. Bahkan ketika pandemi pun harga rumah yang di atas 5 miliar, 10 miliar itu apa ya? Ee ee dominan. Oke. Ini kan menarik kan? Iya. 2022 2023 2 tahun masuk 2024 pengembang masih fokus ke menengah atas. Hmm. Menarik ya. Jadi ada kalau saya bincang-bincang itu kenapa sih ee mau menengah atas bangunnya rumah mewah? pertama dia ngelihat temannya, eh kok enak ya jual rumah mewah gitu kan. Iya kan? Kedua, kalau kita hitung-hitung tanah berapalah untungnya berapa. Semakin gede semakin untung. Yang ketiga, tapi mereka kadang-kadang lupa dengan market capacity-nya sebesar apa. Hm. Maksudnya gini, yang menang atas ini itu kan notab ini banyak investor ya, bukan bukan first home buyer lah ya. Ya, second home mungkin hanya investasi aja. He hanya instrumen investasier sebagai instrumen investasi aja gitu kan seperti itu kan pasar ini kan enggak banyak gitu. Heeh. 3 sampai 5% dari penjualan tapi itu yang secara value itu menguasai dominasi terhadap total. Hm. I karena kan ya nilainya kan lebih cuan juga beran juga. Nah sekarang itu latah gitu. Jadi pada titik tertentu kita lihat ini akan menjadi jenuh Pak bukan latah. Kalau zaman sekarang tuh FOMO. Oh, Fomo. Iya, itu ya omongan Genji G milenial gituah ya kan? Betul. Betul. Ini FOMO nih kan. Tapi ada waktunya itu dia akan habis juga. Hm. Yang beli habisnya itu bukan karena enggak ada duit. Saya investor nih. Heeh. Saya beli 5 M satu. I tahun depan ada launching lagi, saya beli lagi satu. I. Eh, tahun depan lagi yang lebih bagus lagi 10 M. Saya beli lagi satu. Heeh. Pas sudah keempat kali mungkin saya berhenti dulu ya gitu. Heeh. Bukan enggak punya uang loh. Emm. Terlalu banyak ini kan ya kan? Ini ini ini untung enggak? Ini untung enggak? Nanti dulu deh ini kebanyakan eh ada satu lokasi lagi. Udah deh yang ini dulu deh. Yang ini enggak usah deh. Gitulah. Oke. Diversifikasi lah ya. Iya. Artinya kan sudah kebanyakan pada saat titik tertentu ini si pengembang banyak masuk yang menengah atas. Hm. Tapi pasarnya di menengah atas terbatas. He. Yang di menengahmenengah ini yang sebelumnya pasar gemuknya Heeh. itu pasokannya juga terbatas. Eh, sori. Yang atas itu pasokannya melimpah. Yang di tengah itu pasarnya banyak, gemuk, tapi pasokannya terbatas. Daya belinya makin lama makin turun karena kondisi ekonomi juga. Nah, ini kan ini kan lucu ya. Jadi, jadi agak kompleks. Jadi, sebetulnya kan saya selalu bilang ke pengembang-pengembang saat ini masuk 2025 pengembang itu market nis-nya di mana ya gitu. Hm. Heeh. Jangan terlalu patokan saya mesti bangun rumah mewah karena pasarnya enggak di situ. Hm. Tapi dilema juga ketika si pengembang mau masuk di pasar menengah. Heeh. Bahkan mungkin bawah bertanya juga dia ekonomi sudah bagus belum? Hm. Oke. Kalau misalkan kita ngomong menengah ke atas, apakah itu lebih condong? Apakah mereka itu lebih sering membelinya ee rumah tapak atau mungkin ada alternatif lain seperti ada apartemen rumah tapak ya di Indonesia ya? Rumah tapak ee iya masih rumah tapak. Heeh. Even itu di Jakarta pun gitu ya ee rumah tapak masih lebih primadona yang meneng yang apartemen itu lebih dikuasai oleh menengah atas. Apartemen mewah lah. Heeh. Menengah ke atas lah. Heeh. Yang menarik kan kalau kita bicara gini deh, kalau apartemen di Jakarta yang paling kecil studio itu pun harganya 600 jutaan. Heeh. Ada enggak 500 juta? Kayaknya enggak ada deh. Kalau ada pun sangat terbatas gitu ya. 600 jutaan. Kalau kita bicara kaum produktif yang kaum yang Gen Z, yang gen milenial, yang kaum pekerja, gajinya berapa? Lesnya berapa lah? R juta lah gitu ya. 7,5 juta lah. Masuk enggak? Masuk kan ya? Iya gitu. Iya kok agak agak agak sedih gitu. Sedih. anggap 7,5 juta lah ya. Iya. Heeh. 7,5 juta. Kalau dia mencicil sepertiga dari penghasilan itu 2,5 juta. Artinya dia hanya bisa beli properti seharga R00 jutaan. Iya. Lagi betul ya. E suplly yang ada rumah sudah enggak mungkin. Rumah tapak di Jakarta. I benar. Apartemen R00 juta enggak ada. H adanya R00 juta gitu kan. Terus gimana dong ya kan join income ya suami istri bisa jadi kan R juta dia bisa yang R00 juta bisalah tapi 16 m terlalu kecil kalau studio berarti yang enggak hanya dia targetnya enggak 600 juta lagi apartemennya yang dia daya belinya R00 juta tapi yang ada R miliar gitu kan makin naik makin naik kan ini enggak kekejar gitu loh makanya kemudian kita apresiasi juga pemerintahan yang baru ini 1 juta rumah itu di perkotaan bentuknya vertikal bentuknya yang apartemen ee buat kaum pekerja perkotaan lah gitu loh. Itu yang produktif kan? Iya. Iya. Betul. Betul. Kan gitu. Coba lihat nih. Sekarang pemerintah selalu bilang, "Oh, saya akan subsidi kaum MBR yang masyarakat MBR yang belinya rendah bla bla bla gitu. Banyak kan?" Banyak gitu. Memang kita mesti bantu menengah atas kita enggak usah pikirin. Heeh. Yang menengah ini yang enggak ada. Hm. Ee pemerintah mungkin sekarang bisa jelih. Oh, ternyata menengah butuh ya butuh hunian karena yang kau menengah ini yang produktif. Heeh. Tapi enggak ada hunian. Dia hunian gimana caranya? Enggak bisa kos-kosan atau rumah yang di luar Jakarta. Hm. Dia bisa enggak? Mereka bisa enggak beli rumah yang di luar Jakarta? Bisa dengan rumah subsidi R0 juta, R0 juta ke bawah. Heeh. Di pinggiran Jakarta. Mampu enggak dia beli? Mampu. Kalau tadi hitungannya 7,5 juta sebulan. Tapi ditanya mau enggak beli itu? Iya, betul sekali. Tapi ini bisa jadi celah buat developer buat perumahan-perumahan yang cenderung murah berarti ya? Betul. Betul. Iya. Ya, betul. Nah, itu kalau dia R0 juta dia enggak mau beli karena gengsi kan beda ya. G milenial lah kan beda pasti kan. Enggak mau saya ee yang kecil-kecil gitu. Ditanya lagi nih, eh ada enggak yang rumah 300 500 jutaan di di sana? Ada tapi jaraknya jauh. Konsekuensinya jaraknya jauh. Harus ada TOD dan kereta api transportasi umum dan segala macam lah gitu. Heeh. Pilihannya mau enggak? Heeh. Ada yang mau ada yang enggak. He. Yang mau dia beli dengan konsekuensi itu, waktu tempuh dan jarak tempuh, yang enggak mau dia akan kos-kosan lagi di Jakarta. Hm. Iya. Se dia enggak adaak enggak usah beli hunian demi kewarasan. Iya. I kan susah. Jadi ada yang bilang, "Ah, ini Genzi G milenial ee enggak mau beli rumah gitu ya kan? Banyak tuh saya bilang bukan enggak mau beli rumah deh." Coba ya kita sebagai manusia gitu ya pasti keinginan mau beli rumah itu ada ya. Tapi kenapa Gen dan Gen Milenia tuh enggak mau beli rumah? Di diomongin gitu, dinyatakan seperti itu kan. Itu karena frustasi gitu. Heeh. Dia frustasi ngelihat raga rumah. Oh, tinggi banget ya. Udahlah gua enggak mau beli rumah de gitu kan. Tapi kalau ada mau enggak mau pasti kan pasti. Jadi pertanyaan sebenarnya bukan mau enggak mau tapi lebih ke kayak bisa atau tidak gitu. Tapi Pak tahu enggak sih sebenarnya ini ada generation generations gap loh Pak. E on behalf of Millenial dan Genzit itu tuh sebenarnya mereka itu ada beberapa yang menyalahkan ee appetite dari boomer yang membeli rumah kedua enggak ditempatin, beli rumah ketiga enggak rumah sebagai investasi menurut mereka adalah hal yang egois gitu. What do you think about that? Nah, itu satu hal yang enggak bisa ditahan. He itu kan market mechanism. Enggak bisa kita ngelihat bilang, "Eh, tolong ya jangan beli rumah dulu." Enggak bisa. Kan? Iya. Karena salah satu ciri properti itu dia aktualisasi diri. Dia bangga dia beli properti. Heeh. Mungkin kalau si milenial nanti pas masanya itu pas dia udah banyak uang dia akan beli properti juga. Karena itu bukti dia kebanggaan buat dia dan keluarganya kan gitu. Enggak bisa di enggak bisa di ini enggak bisa dihalangin gitu loh. Itu memang manis. Enggak bisa disalahin juga. Ada uangnya bisa beli. Yang masalahnya saat ini sebetulnya bagaimana dalam hal ini pemerintah mesti turun tangan untuk menyelesaikan itu. Jadi insentifnya itu tidak hanya buat MBR aja tapi kaum perkotaan ini yang gajinya ee R juta enggak 7,5 ya. Mungkin kalau MBR kan R juta ke bawah kategorinya gitu ya. Kita bilang R juta ke atas lah. Heeh. Itu harus ada disiapin siapin disiapkan hunian. Hm. Dengan subsidi apapun harusnya ini mesti ada ada subsidi, ada insentif. Iya. I sulit ya. Sulit ya kalau misalkan enggak ada. Jadi memang ini tanggung jawabnya semata-mata bukan saya menyalahi pemerintah, tapi memang harus ada peran pemerintah di sana. Karena ketika terjadi market mechanism, harga semakin naik, ya enggak akan terjangkau. Milenial pun enggak akan terjangkau. Hanya sebagian kecil milenial aja yang bisa beli. Iya. I ya. Malah sebetulnya dengan adanya baby boomers atau si Gen X itu masuk itu menguntungkan si Milennia dan Gensi. Kalau orang tuanya ya kaya gitu kan dia beli buat anaknya dulu. Bagus dong. Dia siap-siap kayak saya nih. Saya ada anak tiga. Saya siapin tiga minimal. Heeh. Heeh. Ya. Bukan bukan anak saya nanti enggak mungkin enggak saya takut ee enggak enggak mampus secara ekonomi. Enggak. Tapi minimal dari orang Timur gitu kali kan. Ini mas saya mesti sidain juga loh buat anak saya nih mau nanti sebagai dipakai atau enggak buat investasi mereka. Oke. Itu wise-nya kan seperti itu ya gitu kan. But these people hate that kind of person. Nah yang mungkin sebagian ya kan yang karena memang e ekonomi segala macam tapi kan artinya dengan kita beli properti maupun siapapun pembelinya saya enggak oh ini harus belinya kenapa Gen Skin eh baby B? Enggak sih. Yang penting siapa yang beli properti itu menggerakkan ekonomi loh. Bayangkan kalau enggak ada yang beli properti gimana coba? Iya. Iya. Iya. Karena properti itu kan memang domino effectnya banyak ya. Dari mulai perintilan-perintilannya itu kan untuk menjadi sebuah rumah. Betul. Di di di lagi itu ada riset dari UI sama Kadin ya. He. Ee ada 182 industri terkait. Jadi ketika developer bangun rumah itu ada 182 industri terkait dan terhadap PDB kita itu 14 sampai 16% itu cukup tinggi loh kontribusi. Tinggi sekali sih. Coba bayangin ya dari mulai konsultan. Heeh. ee kemudian ee supplier-supper, vendor-vendor, kemudian mulai nyetak nyetak nyetak printing atau banner segala macam brosure ya kan konsultan media sosial, digital marketing sampai wartek-wartek itu. Heeh. Betul. Dan bayangkan apabila yang terjadi adalah penurunan daya beli, maka 182 sektor terkait juga akan sulit ya untuk survive. He. Oke. Tapi kalau misalkan melihat tantangan di sini, saya sih agak agak pragmatis ya melihatnya. Kayak misalkan gini, salah satu hal dari misalkan ke ke ee ketidakpastian ekonomi sekarang pasti ada yang diuntungkan begitu ya, Pak ya. Terutama dari segi sektor properti tadi yang dibilang ternyata market dari menengah ke atas itu sebenarnya gemuk gitu. Oke, mungkin bisa dibilang jenuh berarti mungkin developer bisa mengambil market yang bawah begitu. Jadi sebenarnya segmen apa nih Pak yang lagi menjanjikan? Kalau ini ini kondisinya sebetulnya kalau kita bicara normal cycle gitu menengah atas masih lebih enak karena untungnya buat developer bagus dan pasarnya masih enak. Tapi di saat tadi FOMOya sudah habis gitu ya kan jenuh nih kan. Ketika jenuh itu kan artinya di ada sedikit ke terdistreng atas ini. I bukan enggak ada daya beli tapi menahan ya. Berarti agak sedikit tertahan nih di menengah atas yang di menengah pasokannya terbatas. He. Pemember eh pengembang harusnya kan melihat pasar ini sebagai market-nya ya. Celah pasarnya di sini loh kosong nih kan saya masuk ke sini. Tapi ketika masuk di sini kondisi saat ini ekonominya masih lemah. Oke. Di menengah bawah ini bahkan terjadi penurunan. Ada berapa juta kaum menengah yang katanya turun turun kasta lagi jadi miskin gitu kan. Ini kan jadi waduh yang menengah bawah. Heeh. Itu pun isunya PHK. Hati-hati juga nih sektor perbankan kalau terjadi PHK seperti ini artinya banyak kurang lebih 20 30% itu akan mempengaruhi yang yang kan si yang PHKPHK ini kan mungkin ada yang punya rumah. Iya dong. Kita senyari 22 10 20% tuh masih aktif nyicil. Ketika PHK artinya ada kemungkinan NPL kredit macet di bank ini bisa untuk flyer effect-nya hati-hati loh gitu. Maksudnya tuh ini saya bukan akut-nakutin ya. Ini kan fakta. terjadi, nah ketika kita bicara ada hal-hal seperti ini, ini harus diantisipasi pemerintah gitu loh. Gimana caranya pemerintah lebih powerful buat bisa menghandle ini gitu loh. Tapi artinya ada isu-isu yang mesti diperhatikan. Nah, kalau kondisi seperti itu, itu yang membuat pasar sedikit tadi pasar atas melambat semua melambat. Hm. Nurun malah bukan melambat lagi agak turun. Heeh. He. Jadi mudah-mudahan tadi itu enggak enggak terlalu lama. He semester du harusnya sih kita lihat harusnya ada ada kan enggak mungkin ya kalau kita bicara ee apa kita sudah kasih banyak enggak saya aja asosiasi dari kami property word asosiasi dari siapapun sebenarnya sudah kasih menyurahkan itu usulan tuh ke pemerintah heeh harusnya pemerintah dengar dong gitu ya i heeh bukan bukan demi ini demi kebaikan kita semua loh kita bukan kritik yang jilek-jilekin enggak kita kasih fakta pemerintah harusnya nangkap gitu loh iya ee apa namanya itu ya antisip e tanggap dan antisipatif kalau Kalau memang semester 1 ini ee seperti itu terjadi, minimal semester 2 agak sedikit lebih baik. Lebih baiklah. Oke. Jadi kalau misalkan diprediksi akan membaik ini kira-kira enggak apa-apa semester du ya. Semester 2 itu mungkin saya enggak yakin kalau di mungkin di apa akhir 2025. Oke. Jadi kuartal 4 kali ya. Kartal kuartal 4 ya. Oke. Berarti kalau kuartal 4 berarti sudah genap 1 tahun pemerintahan baru cepat-cepat sekarang harganya lagi bagus kan gitu. Iya benar juga Pak. Tunggu nanti kan masih pengembang paling paling jago lah. Pelaku bisnis itu paling jago lah. Kita bilang Heeh. Gini ya, kalau di kalangan developer, kalangan konsultan, researcher kan kita selalu selalu ketemu. Kita kan selalu tahu siklus propertinya. Kapan kapan bagusnya, kapan ee apa kapan bagusnya atau kapan kita mesti buy gitu kan. Heeh. Sama kayak enggak sama kayak saham persis, tapi artinya ada waktu-waktu yang menguntungkan ya. Lebih menguntungkan. Kalau biasanya market itu tahunya ketika pasar properti udah boom ya. Heeh. Ya kan udah naik semua baru bicara properti. Oh beli yuk ikutan beli. Itu harganya sudah tinggi gitu. Iya. Jadi ingat kata Warren Buffet ya be greedy when others fearful. Be fearful when others cuma kayak gitu kan gitu kan. Jadi kita ngambilnya di bawah dulu nih. Kalau di kalangan peru nih ini lagi jelek nih. Jelek tuh bukan berarti jelek untuk konsumen tuh bagus sebetulnya. Iya betul. Karena harganya makin tertahan makin tertahan se rokok bawah. Iya, masalahnya ini jadi pertanyaan kan dananya mestinya ada gitu kan. Iya, betul sekali. Tapi kalau misalkan ya, Pak ya ee mungkin kaum menengah dan juga atas let's say ya mereka kan lebih menahan bukan bukan enggak ada uangnya tapi menahan gitu. Tapi mungkin ada juga yang melihat ini sebagai opportunity untuk membeli properti di tahun ini karena harganya juga lagi baik begitu ya, Pak ya. Mm. Mungkin ada enggak sih, Pak, mungkin tips ee yang diberikan untuk developer-developer untuk apa ya menggapai market yang ada sekarang gitu? Mungkin mereka menahan karena mungkin belum e appetizing aja gitu. Eh, kita kita bicara per segmen ya. Kalau di atas itu tadi memang ada suatu waktu jenuh dia akan tertahan. Masalahnya pengembang bukan enggak boleh masuk. Pengembang boleh masuk yang unit pasokannya itu yang supla-nya sudah mulai terbatas. Tapi yang sudah mulai melimpah di satu wilayah. Heeh. Itu jangan masuk lagi gitu. Karena lawannya itu pengembang besar juga. Di sana juga pasokannya sudah banak suplainya. Mau masuk lagi melawan itu kayaknya jangan deh gitu. Oke. Memang sulit ya, Pak ya untuk ee new entry ee kalau menengah atas itu lebih ngelihat ee brand name-nya atau si developernya siapa gitu. Hm. He. Semakin namanya developer besar yang punya bagus, dia mungkin itu menjadi priority dibandingkan dia beli yang masih new cer atau yang itulah. He he he. Kita belum dia belum terbukti kan karena kan properti bukan bukan kan ee apa ya nilainya kan besar gitu kan dia enggak bisa main-main juga dia ngeluarin uang berapa M gitu kan. Jadi itu brand tuh pengaruh. Nah kalau dalam satu wilayah pasokan di pengembang itu masih banyak gitu sedangkan pasarnya sudah yang menengah atas sudah mulai ee Heeh. enggak masuk lagi, enggak terlalu banyak gitu meskipun mesti ada uang ya jangan dulu deh gitu kan. He heeh. Tapi k lihat jangka ke depan prospeknya ke depan harusnya masih di 500 sampai 2 M. Oh oke. Ini yang saya lihat di beberapa lokasi hampir di semua lokasi itu ada kekosongan supply. Hmm. Ee kalau pembangunan masih terkonsentrasi di Pulau Jawa, Pak. Masih masih 60% itu masih di Jabo Debek, Banten. Jabo Debek bahkan Jabo Debek Banten ya. Jabek Banten itu 68%. Oke. Kalau kalau Kalimantan, Pak gimana, Pak? Karena kalau Kalimantan sebetulnya gini, Kalimantan itu kan ini kan ee kalau saya lihat nih pergerakannya itu sangat agak politis dikit ya. Kita tahu kan KN di sana kan. I betul. Ee bukan agak politis memang politis karena itu adalah ibu kota baru. Iya. Jadi ee kita kan ada survei juga data sekunder di Kalimantan ketika di semester 2 2024 ketika semua pasar di kota-kota besar lainnya mengalami sedikit perlambatan di Kalimantan khususnya Balikpapan Balikpapan Samarinda deh ya heeh itu malah relatif lebih agak peningkatan ada beda. Itu kenapa karena ada isu EKN ada EKN lagi progres gede-gedean ya. Jadi kita ngelihat ini ternyata yang men-trigger properti di sana itu IKN. Heeh. Ketika masuk 2025 pemerintahan baru ada isu ee efisiensi anggaran segala macam. Heeh. Mulai terjadi pelemahan. Heeh. Nah, ini kan artinya kan secara politis kita mesti perhatikan juga di KN gitu. Jadi tidak semata-mata itu market mekanism normal, tapi memang ada sentuhan-sentuhan politik yang bisa membuat itu naik atau turun nantinya. Hm. Iniak belum belum belum apa ya, bukan enggak stabil ee W andC W andC lah gitu ya. W andC. Betul. Tapi sejauh ini Pak ee kalau peran suku bunga menurut Pak Ali seperti apa? Sekarang kan lagi adanya ketidstabilan pasar gitu. Apakah ini akan mengurangi atau kriteria yang lebih meringankan untuk GP? Banjir itu semata-mata bukan karena pengembang, tapi banyak pejabat yang menyalahkan itu ke mengembang. Ini bukan masalah bisa atau enggak gitu. Kita tuh di Indonesia itu data perumahan tuh enggak ada. Banyak perumahan pengembangan-pengembang ini kan berarti berjalan tanpa data dong.