#99Talks Special GPA 2025: Surviving the Industry, Winning with Strategy - Part 2/2 (YouTube Video)

[Tepuk tangan] [Musik] Tapi sejauh ini, Pak ee kalau peran suku bunga menurut Pak Ali seperti bunga ya suku bunga di kan bank Indonesia lagi nahan suku bunganya nih. Iya itu sangat tergantung dengan Fed juga. Tapi kalau kita bicara Bank Indonesia di nasional, dia harus menjaga itu supaya enggak enggak enggak terlalu jelek gitu. Oh jelas. Eh apa yang apa namanya? Jangan sampai ada ee cash outflow juga kan gitu kan. Kalau suku bunga dengan seperti ini harusnya enggak berbeda jauh dengan ee tahun-tahun lalu sih ya kan di 65,75% itu enggak masalah. Masih aman. Sebetulnya yang terjadi tadi dengan suku bunga ini si market yang yang ee daya belinya ini melambat nih mau masuk enggak sih di KPR? Teorinya gini, 1% penurunan suku bunga KPR-nya Heeh. itu ada peningkatan 4 sampai 5% konsumen yang beli melalui KPR. Oke. Kalau ini enggak ada perubahan artinya ya kurang lebih pasang KPR di sini-sini aja nih malah cenderung turun. Kenapa? Karena daya belinya turun. Ah. Nah, itu doang sih sebetulnya kan. Hm. Heeh. Dan bank pun He sekarang agak menahan KPR-nya karena banyak blacklist, banyak pinjol, banyak judul gitu kan. Judul sama pinjol tuh saudaraan ternyata. Enggak lulus SLIK OJK jadinya ya. Iya. Iya. Slik OJK-nya enggak lolos. Itu ternyata banyak masih banyak masalah di bank. Heeh. Ee MPL tinggi. Ketika MPL tinggi tinggi si bank akan mengetatkan artinya yang tadinya si ee MBR ini mau KPR pun Heeh. dia enggak lolos gitu loh karena saking ketatnya bank. Heeh. Berhati-hati ya. Betul. Nah kan dilema juga ini. Heeh. Jadi pasarnya ada uang pun si bank kan lagi ketat MP-nya lagi tinggi. Tapi yang yang di si market pun ini deblinnya lagi agak jatuh juga PHK. Nah kan. Berarti iniang kompleks ber enggak berarti kita ambil benang merah kalau misalkan berarti tantangan terbesar untuk industri properti di 2025 itu berarti daya beli yang menurun bisa kita bilang. Jadi ee kalau kita bicara yang lebih besarnya lagi isunya itu ekonomi lah. Iya. Kan ekonomi, pengangguran, daya beli ee ya segitulah gitu. Yang kalau tadi kita kan bicara menengah ke atas sama yang bawah yang justru memang susah beli rumah. Yang atas gimana nih, Pak? Nih yang atas kan juga roda tunggu-tunggu momen. Tunggu momen ya. Ee tadi ya kalau kita lihat kondisi 2025 ini kan menahan. Heeh. Dia enggak mau ngasuk dulu bukan enggak punya uang nih gitu kan. Nanti dulu deh gitu. K sudah banyak gitu. Heeh. Ada lima masuk. Eh, ada tiga masuk lagi empat boleh lima apa apa seterusnya investasi properti. Saya sebagai pengusaha misalkan saya lihat juga kong kalau saya masuk properti selain properti ada enggak sih instrumen yang aman? Heeh. Ee emas ya kan emas sudah asik lah ya yang punya emas ya. Kalau emas tapi kan di sisi lain karena emas naik eh emas naik karena ada krisis di sana. Iya betul. Kita juga jadi dilema nih masa kita maunya krisis melulu kan enggak. Tapi emas saat ini instrumennya bagus gitu kan. Lagi bagus. saham. Saham kan tahun lalu kan sempat uh bagus kan ada rontok juga ada isu-isu yang terkait politik juga gitu terkait kebijakan dari e pemerintah baru juga itu membuat saham rontok. Betul. Heeh. Satu lagi ee belum lama ini juga pemerintah merencanakan ada peningkatan royalti untuk industri komoditas tambang dan mineral. Itu mengganggu bisnis komoditas. Heeh. Nah, tadi yang kalau kita ee bicara tadi kan ada satu faktor lagi properti itu terkait komoditas biasanya ya. He properti itu akan naik satu atau 2 tahun setelah terjadi kenaikan komoditas. Oke, ini ilmu baru ya. Jadi naik ketika 1 2 tahun setelah komoditas itu naik. Tahun setelah komoditas naik. Nah, 2009 ingat ya mungkin he 2009 sampai 2012 itu fenomena yang luar biasa kenaikan properti Indonesia itu bisa properti naik dalam setahun bisa 50% 60% bahkan dua kali lipat nanti. Karena 2008 colollaps dulu enggak sih? 2009 2008 2008 itu sebbenarnya kan krisis supremgage kan tapi itu di Indonesia e tadi saya bilang dampaknya enggak signifikan ada penurunan 2009 itu komoditas lagi naik setelah setelah sapram burgit itu kan di Amerika ya di Indonesia itu komoditas lagi naik Asia itu lagi naik Asia Pasifik he 2009 eh 2009 2010 2011 2012 pasar properti boom heeh itu kalau saya beli beli beli properti saat itu kenaikannya nya bisa dua kali lipat. Hm. Itu yang mungkin tidak terjadi lagi ini karena kenapa di 2011-2 itu ee properti gila-gila naiknya itu fenomena yang luar biasa di Indonesia. Heeh. Ee pertama tadi ekonomi lagi bagus-bagus ya. Kris global tidak ternyata tidak terlalu mempengaruhi signifikan. Yang ketiga komoditas lagi naik. Heeh. Itu 1 2 tahun setelah tahun 2009. Tapi memang 2009-2011 kayaknya rupiah memang lagi perkasa ya, Pak ya. Dibanding dengan dolar. Iya memang lagi oke. Lagi oke. Nah, kenapa komoditas sehubungan dengan properti gitu kan? Heeh. Kalau komoditas naik, pengusaha tambang, pengusaha batu bara, pengusaha lagi naik apa? Kelapa termasuk kelapa sawit. He. Itu kan orang kaya semua. He. Pengusaha. Oke. Ujung-ujungnya apa sih? Kalau orang kaya beli properti kok. Heeh. Ya kan? Coba ya kalau kita kaya, udah kaya banget ya. Kita udah saham, udah ada emas yang buat dia merasa lebih bangga. Heeh. Emang manusiawi sih agak sombong ya. Emang manusia sombong gitu kan. Ujungnya dia beli properti. Tapi propertinya kalau orang atas Oh, oke. Mewah berarti mewah. Semakin mewah semakin dicari, semakin dibeli. Iya. I ya. Mau enggak di mau enggak di enggak ditinggalin enggak apa-apa. Pokoknya gua punya mewah loh gitu. Ada helipad. Iya. Helipad dua berarti kan gitu kan. I kayak gitu mau enggak mau gitu. Pak kalau misalkan kita lihat ya dari Oke, jadi ujungnya adalah ekonomi ya, Pak. Kalau misalkan ekonomi lagi oke, berarti emang perumahan lagi oke. Kalau enggak ya enggak karena multiplayer effectnya juga kena ke e sektor properti lumayan dalam. Nah, betul kalau misalkan nih, Pak ya, tentang Golden Property Awards ini nih, kalau saya tahulah Pak Ali kan sangat sangat perfeksionis gitu ya. Tapi kan market keadaannya lagi kayak gini, Pak. Sedangkan ee kalau tidak salah ada empat ee ini ya, Pak ya, apa namanya? Empat penilaian. Oh, iya. Oke. E apa aja sih, Pak? Location, development, marketing. Location development, eh marketing, management. Management. Okelah. Dari empat konstellasi ini kan pasti dipengaruhi juga ekonomi gitu ya, Pak. Sekarang kan lagi adanya ketidakstabilan pasar gitu. Apakah ini akan mengurangi atau apa ya mungkin lebih meringankanlah apakah ada kriteria yang lebih meringankan untuk GPendahin gitu ya. asesmennya ditandain. Dalam kata lain gini sebetulnya kan gini ya sebetulnya hal penurunan ekonomi itu kan salah ee kita tidak bisa menyalahkan siklusnya gitu kan. I dengan adanya penurunan ekonomi mau tidak mau itu satu kondisi, satu siklus yang mesti dilalui pengembang ya. Bisnis kan enggak selalu di atas gitu kan. Kalau dengan kondisi seperti ini, artinya kan pengembang ini sebagian sedang melakukan konsolidasi. I pilihannya dia mau la mau launch produk hari ini tapi enggak terjual. He. Atau dia mau launch juga dengan market yang ada tapi belum tentu kejual juga. Pilihannya kan dia akan konsolidasi, dia buat persiapan ketika pasarnya sudah bagus, dia akan masuk pasar, entry the market gitu. itu pilihan mana yang di yang di ini tapi dari sisi itu tidak membuat produknya menjadi downgrade kan gitu kan. Oke ya kan ekonomi lebih bagus saya speknya kecilin aja enggak juga gitu loh. Ada sebagian mungkin ada juga ya gitu kan speknya di supaya harganya murah tapi dengan harganya murah pun kalau memang pasarnya enggak enggak bagus enggak akan kebeli, enggak akan kejual gitu. Hm. Heeh. Jadi saya selalu bilang minimal kriteria yang yang development kualitas itu tetap terjaga sampai nanti kita lihat isu-isu apa ke depan yang bisa mempengaruhi ee sisi produk dia. H. Misalkan sekarang tuh ada isu green sustainability, yes, green development ya apalah gitu kan. ee itu yang harus jadi poin salah satu ya saya enggak bukan semuanya salah satu yang bisa mempengaruhi konsumen untuk membeli karena Genzi dan Gen Milenial itu sudah mulai ke sana ternyata gitu kan. Oh lebih hijab, lebih sehat, lebih termasuk teknologi tapi yang ramah lingkungan kan gitu kan. Itu mesti ada. Tapi kembali lagi nih si penggemak akan hitung-hitungan nih biayanya naik enggak ya? Heeh. Kalau dengan adanya green sustainability development ini nanti cost productionsinya naik atau enggak? Hm. Heeh. itu jadi masalah gitu kan, tapi jadi pilihan. Betul. Yang kedua, yang kedua kita mesti tahu juga tadi market behavior, marketnya si preferensi si konsumen seperti apa. Bukan saat ini dia siap-siap konsolidasi konsolidasi buat new produk nanti. He nantinya itu bisa di akhir 2025 tapi kamu masih disiapin. Heeh. Enggak tiba-tiba ah saya tenang-tenang aja tiba-tiba 2025 pasar bagus baru siap-siap kan. Enggak kan semua pengembang seperti itu kan lagi siap-siap semua. Oke. Ketika dia melaksana artinya kan faktor desain seperti apa yang diinginkan itu kan riset itu penting. Kadang-kadang pengembang itu selalu mengandalkan intuisi. Enggak apa-apa sih gitu kan. Tapi dengan semakin persaingan dinamika pasar semakin ketat persaingan makin ketat dia mesti ada satu pihak lembaga luar konsultan yang tahu ini market dari helikopter view gitu. Ini yang bagus yang mana ya? Heeh. Konsumen itu yang mana ya? Karena pasti mereka punya datanya gitu. He. Kayak kami juga ada datanya, kami research survei preferensi konsumen yang bagus tu yang mana gitu. Atau tinggal lihat aja GPA tahun lalu yang menang mana. Iya kan? Iya betul. Karena di GPA itu kita lihat ee ada tadi ya Heeh. benchmark. Benchmarknya dan ee saat kalau kita bicara rumah besar tadi, rumah besar semakin besar pasti semakin bagus lah gitu kan. Tapi enggak hanya bagus aja yang kita lihat ada unikness-nya apa yang betul fungsional yang betul berfungsi enggak hanya oh besar ya tapi enggak ada fungsinya buat apa juga gitu. Heeh. Mewah gitu. Tapi materialnya kok enggak bagus ya kan gitu misalkan ya. Tapi misalkan terlalu besar ya untuk yang ee living room-nya ada juga yang mau semakin besar semakin bagus. Itu itu masalah preferensi konsumen juga gitu kan. Itu mesti diperhatikan gitu. Jadi saya selalu enggak enggak akan nurunin standar. He ya. Malah kita mencari keunikan-keun inovasi-inovasi apa aja yang pastinya kan semakin berkembang dibandingkan tahun lalu eh 2 tahun lalu. Betul. Betul. Kalaupun enggak ada artinya kan standarnya misalkan market belum aware ke sana, pengembang belum ada yang bagus berarti kan kita masuknya standarnya 2023. Tapi saya yakin nih saya lihat ee dengan kita diskusi dengan beberapa pengembang gitu kan sesi-sesi berikutnya itu sudah mulai pengembang pun sudah mulai mengulik apa ya inovasinya ke depan ya karena dia merasa ini harus ada sesuatu yang lebih juga gitu. Iya. Iya. Ya. Ya. Mengingat ee demand-nya juga sebenarnya ada segmented ada segmented banget nih. Heeh. He. Jadi perlu gimana si developer buat yang unik supaya Iya. Berarti memang harusnya main di nich ya, nich market ya. Iya, nich market. Betul. Harus cari yang memang ada added value yang sekarang tuh lagi apa sih ngikutin gitu. Consumer dibalik-balik lagi. Kita juga kadang-kadang dari kami tuh malah tahunya kan dari pengembang nih. Iya. Pengembang kadang-kadang kita lihat pengembang ini bagus ya. Ketika kita bandingkan dengan penjualannya kok enggak bagus ya gitu kan. Kan ada yang aneh gitu. Iya. Tapi kemudian ada yang biasa aja. Heeh. Tapi penjualannya bagus. Heeh. Ketika yang biasa aja penjualannya bagus, ada banyak kemungkinan. Kemungkinannya mungkin ee memang marketnya mau itu aja, enggak mau lebih. Atau memang karena sebetulnya konsumen mau lebih, tapi brand track record pengembangnya bagus. Jadi dipercaya sama brand gitu. Heeh. Enggak apa-apa biasa aja tapi saya maunya dengan sifar A gitu. Oke. Tapi berarti memang brand dalam properti itu sangat penting ya, Pak ya. Karena itu merupakan apa ya? Validitas juga. Ee iya iya iya sudah tervalidasi gitu kan. Karena waktu flashback dikit waktu pandemi yang saya waktu itu kita bilang ketika pandemi aja penjualannya naik itu sebagian besar mungkin majorit ya sebagian sebagian besar itu penjualan yang terjadi di pengembang besar dengan brand yang udah yang tervalidasi itulah recordnya bagus segala macam. H iya. I peng kecil malah ee pas pandemi enggak enggak enggak bisa enggak bisa terlalu eksis gitu loh. Oke. Tapi berarti benar ya, Pak e assesmentnya enggak akan ada dikurangin nih ya walaupun kita ada di ketidakpastian ekonomi yang yang mungkin masih ya semoga di kuartal 4 nanti akan membaik gitu ya, Pak. Iya. Mudah-mudahan membaik ya. Kita kita harapkan seperti itu. Mudah. Oke. Kita berikan harapan ke pemerintah lah, Pak ya. Iya. Karena gini dengan catatan ya gini pemerintah itu sebetulnya bukan saya selalu bertanya ini bukan masalah bisa atau enggak gitu pemerintah tuh bisa kok. Heeh. Kebijakan tuh bisa cuma masalnya mau atau enggak. Iya. Nah itu penting nih. Heeh. Kalau pemerintah bilang enggak mau ya susah dah. Heeh. Tapi bilang oke mau oke mana gitu. Heeh. Kebijakannya yang mesti real dong di mesti butuh kenyataan realisasinya apa gitu loh. Heeh. Tapi kalau mungkin kita berkaca juga ini pemerintahan baru baru jalan berapa bulan ya, Pak? Ya, maksudnya masih hitungan bulan juga kayaknya. 6 bulan juga belum ya, Pak? Ee belum, belum nyampai 6 bulan Bang setengah tahun belum dengan kebijakan yang banyak. Mungkin juga pemerintah masih agak ya menyusun skala prioritas sepertinya ya, Pak. Bu kan kita tunggu aja kita masih di weight and si tapi yang menarik adalah bagaimana GPA ini tidak menurunkan dari sisi ee kriteria assessment dan lain sebagainya. Jadi pure memang yang mendapatkan ee kesempatan sebagai nominator di GPA ini adalah yang terbaik begitu ya Pak ya. Tapi yang menarik lagi tadi Bapak melihat ada beberapa ee kriteria ya dari mulai location mungkin kita bisa bedah Pak satu persatu. Siapa tahu ini nominator-nominator di sini ingin tahu dari mana saja sisi mana yang bisa dikulik agar bisa sebelum kita bahas itu tuh tadi saya ada kepikiran gini. Iya. Heeh. Ee sebetulnya malah di 2025 ini kita menilai project yang di 2024 yang dia bisa eksis itu seperti apa. He. Jadi kita lihat ketahanan si pengembang-pengembang ini ketika melalui 2024 itu penting gitu. He. Malah mungkin ada bukan penambahan kriteria sih, ada satu penekanan kriteria itu di masalah manajemen ya. Nanti ada kita bahas satu nanti ya. Ee bagaimana si pengembang ini bisa bertahan. Hm. Oke. Nah, oke. Kan kita satu-satu nih ya location ya. Oke, location dulu. Soalnya Pak sama Pak Ali tuh pasti kalau udah ngomongin ada jalanan bagus aja enggak terlalu detail lah ya. Iya. It's oke. Eh, kalau kita bicara location itu kan ee selalu banyak faktornya. semua juga bicara masalah location, location and location gitu kan. Tapi location itu kita bedah. Location itu dalam ee ada dua bagian di sub ee kriterianya itu lokasi yang kita lihat sebagai apa namanya itu ee dari aspek perkotaannya. I Heeh. Aspek perkotaan itu terkait nanti ada akan apa di sana, exit tol di mana, transportasi umum seperti apa, rencana perkotaan seperti apa. Oke. Accessibility ya. Actibility infrastructure-nya termasuk itu transportation-nya termasuk sampai kemudian arah perkembangannya ke mana. Oke. Jadi bila satu lokasi yang arah perkembangannya ke barat atau ke timur nih berarti kalau pengembangannya ke barat timur agak sedikit nilainya enggak terlalu ee berkurang lah gitu kan. Jadi nominator enggak perlu deg-degan ya. Ah ternyata kalau perumahan aku enggak ada jalan tol langsung situ tetap aja ada chance untuk memenangkan. Betul. Tapi tadi kita lihat kan ini seberapa dekat dengan realisasi. I kalau misalkanak tahulah kapan ada kencana tapi engakak tahu kapan seb kita enggak lah gitu kan tapi yang sudahudah bisa ada kelihatan e sudah mulai redesasi progres itu bisa kelihatanlah gitu kan. Heeh. Yang kedua lagi kita bicara location dalam scop mikrolasi tapaknya di surroundingnya. Oh oke. Kan gini ya kan dari satu lokasi location tuh kalau dari perkotaan kan dari Jakarta misalkan ke Bekasi, Jakarta ke Serpong melalui tol melalui apa itu kan aksi dari kota gitu kan. Tapi ini di surroundingnya itu daerah sekitarnya itu gimana ya? Macet enggak? Jalannya kecil enggak? Lebih sempit lagi. He. Aksesibilitnya aksesibil aksesibilitasnya ketika masuk itu jalannya kecil atau enggak atau keganggu enggak gitu? Ke ee segala macamlah termasuk kondisi jalan kemudian ROW itu semua kita lihat. Hm. Detail sih ya. Jadi detail memang itu itu mesti kita lakukan karena itu buat buat men-screening. Heeh. Masses satu project lah mesti tahu gitu kan. Oke. Kalau misalkan ada kecenderungan untuk seperti banjir itu juga termasuk ya. Termasuk. Betul. Kan ini kan beapa ini ada isu-isu banjir itu termasuk. Karena itu kan termasuk ada saluran irigasinya, ada saluran pembuangan dan lain sebagainya. Untuk banjir itu sebenarnya kita ada ee apa ya? Ada isu lain nih. Apa? Jadi isu lain itu banjir itu semata-mata bukan karena pengembang. Iya betul memang. Iya. Tapi banyak pejabat yang menyalahkan itu mengembang karena bangun itu banjir gitu kan. Kalau kita lihat kan gini ya, jangankan pengembang, ini pengembang satu pengembang dengan pengembang lain itu salurannya enggak nyambung. Heeh. Jadi dia nyambungnya ke saluran kota pun dia enggak nyambung. Jadi, jadi ya stuck air melimpah banjir kan. Nah, kalau kayak gitu harusnya kan kita menyelesaikannya dalam skop wilayah gitu loh. Ini dia nyambung ke saluran kotan enggak? Tapi yang menariknya ketika side plan itu yang disahkan kan pemda yang ngesahkan. Harusnya kan tahu dong. He. Tapi ternyata pembanya pun ee enggak tahu dan saluran kota drena sekotanya ya gitu gitu kan. Oke. Ini mungkin yang bisa kita lihat paling dekat mungkin Bekasi ya yang terjadi kemarin ya. Ada tumpang tindih antara AMDALnya lah terus satu developer. Nah, itu kan ada yang dibuka tuh. Saya enggak tahu ya. e proyeknya apa, tapi ketika dibuka kan langsung e jadi satu perumahan itu banjir, kemudian sebelahnya itu pengembang menengah atas yang enggak banjir ya. Artinya kan ini enggak nyambung nih yang si pengembang ini tidak nyambung ke saluran perkotaan sehingga dia meluap. He. Ketika dibuka di sini Heeh. pengembang eh proyek yang perumahan menengah atas itu terbanjir banjir juga tapi langsung surut. Iya. Heeh. Karena dia ternyata saluran drenasinya bagus. Iya. Nah, itu kan melihat e memperlihatkan kalau saluran ee banyak pengembang yang tidak berenasenya itu tidak masuk ke saluran kota. Heeh. Ketika itu terkoneksi dengan saluran kota, Heeh. Harusnya cepat surut. Iya. Nah, salah siapa ya? Salah semua lah ya. Kita enggak ada yang ada salahnya lah gitu kan. Semuanya semuanya, Pak. Itu banjir kita lihat paling banjir paling gampang kok kalau lihat misalkan perumahan banjir nih ya. Yang mau lihat tuh ee ada enggak batas-batas banjir airnya? Kan biasa kalau yang airnya udah batas ketinggiannya itu kelihatan ada coklat gitu, itu masih banjir tuh. H kelihatan kok di selokan-selokan di selokannya tuh ada garis coklat gitu kan itu bagian seperti expert memang expert ya kelihatanlah gitu kelihatan ada misalkan rumah kalaupun enggak ada biasa ada beberapa rumah tiba-tiba satu yang sudah naik berapa naik naik itu pasti banjir oke oke sebenarnya kuncinya itu di sistem drainase yang tidak semua developer ternyata memiliki sistem yang baik ya iya tapi pengembang yang banjir pun kita akan lihat enggak selalu langsung nilai jelek karena tadi itu bentuk kesalahan pengembangnya atau memang karena saluran kotanya yang mampet. Iya iya iya i ya. Kalau tapi kalau tiap tahun kayak gitu ya perlu jadi pertanyaan lah kan. Tapi misalkan hanya sekali ini Pak 2 tahun lu enggak banjir kita bisa jadi pertimbangan lah apa memang ee ke depannya seperti apa ya kita akan mitigasilah ke cara-cara infolah gitu loh. Oke ini menarik lokasi sudah kita bedah sekarang development Pak. Kalau development itu lebih ke apa? Development itu lebih ke bagaimana dia merealisasi konsep terhadap realisasi development-nya. Misalkan konsepnya hijau tapi enggak hijau. Hmm. Banyak kan sih? Iya. bilangnya green living apa? Ternyata greennya itu hanya tanaman gitu. Tapi kalau kita bicara ada enggak ee sampai tadi pengelolaanpengolan sampah gitu tanya kan yang sebagian dari green building he kriteria itu kita masukkan juga ke sana. Enggak semua karena memang enggak semua belum Aduh kalau dari green building itu ya paling hanya 20% yang diterapin di pengembang kita lah. Hanya landscape-nya aja, sampah, pengolahan ee sampah. kemudian apa biopori dan segala macam hanya kecil kok yang masih diterapkan kan karena kan ee mahal biaya justru ini bakal menjadi poin plus kalau misalkan nominator-nominator ini melihat dari sisi development ya sesuai apa yang diadvertising kan banyak kok banyak pengembang kecil ya proyek kecil yang dia udah mengelola sampahnya itu jadi satu jadi pupuk kah gitu kan nanti dijual lagi banyak kok sudah banyak dan sekarang biayanya enggak semahal dulu juga untuk ee mengelola sampah lingkungan itu. ee masalah mau atau enggak lah. Iya. Iya. I ada misalkan juga yang air ee satu wilayah itu dia enggak ada airnya air tanahnya bau gitu. Heeh. Saya karena kalau di ee proyek yang seperti itu isunya kayak gitu tim kita sampai cium gitu baunya. Ini bau kan kalau bau besi itu ada ya tahu ya t ada bau besi atau licin itu kan air tanahnya enggak bagus. Itu jadi faktor yang minus gitu. Tapi ada yang dengan kondisi seperti itu dia buat ee apa namanya? E itu sendiri water ini sendiri water treatment sendiri ada. Oh oke. Tapi juga ada effort pengembang yang menanya bagus juga ya gitu. Hm. Saya bilang untung enggak ya jangan sampai kan cost kan sebagian maki cost karena kan ada kapasitas berapa Kak lah baru dia bisa bep gitu kan. Tapi itu ee salah satu poin plus menurut saya itu artinya ee apa ya ee hebat ya. Jadi bisa mengubah weakness jadi strike kan. Iya betul kayak gitu tuh ada. Nah, kayak gituelop termud nanti kita bicara ke tadi kan ke lingkungan development kemudian kita bicara e ke desain fasad. Nah, fasad pun kita lihat nih jangan fasad yang old bangetlah gitu kan ya. Kalau masih gitu-gitu aja kok menariknya apa gitu. He karena kan ini kriteria kami kan enggak hanya untuk yang komersial ya. Yang subsidi pun lumayan kotak-kotak kat bilang cuma kotak-kotak. Iya. Heeh. Itu jangan salah loh sekarang itu banyak pengembang subsidi yang mulai upgrade ee desain. Hm. Ya, jadi kalau ada satu perumahan itu yang dia itu enggak ya tahulah kalau mas subsidi kan hanya kotak gitu kan cuman ya cuman cat aja diwarna-warni. Ini satu perumahan ini dia itu yang menang di godem property 2023 sebetulnya dia membuat satu desain tapi itu enggak kayak subsidi, kayak rumah komersial. Bagus kok. Hmm. Ya. Jadi jangan kita ngira itu rumah subsidi harus biasa aja. Bisa dibuat, bisa betul. Masalnya t kembali kan ini pengembangnya mau atau enggak. Kadang-kadang yang tadi kan ah udah gini aja deh, copy copy paste aja dari yang ini. Udahlah minimum. Heeh. Enggak mau pusing gitu kan. Udahlah gitu. Iya. I tapi dalam perkembangannya saya lihat di tahun-tahun mulai ya ya mulai mulai makin ke sinilah mulai ada peningkatan desain. Heeh. Enggak gitu-gitu aja gitu. He. Karena kan gini ya, malah saya mikir tuh orang yang beli rumah subsidi itu kan first home buyer ya. Iya. dia kan mesti ada kebanggaan loh gitu loh. Kalau hanya gitu aja aduh kok enggak bangga ya gitu. Tapi kalau ada sedikit yang mungkin enggak banyaklah effortnya cuman tambah apa tambah ee apa sih namanya itu sesuatu yang menarik ya bahan-bahan materi yang enggak terlalu mahal juga bagus kok gitu. He heeh heeh. Eh sebenarnya kalau first eh home buyer itu masih mendominasiah atau masih mendominasi ya? Masih masih tapi tadi beberapa tahun ini agak menurun karena day belinya menurun menurun. Heeh. ee lebih banyak majority yang investor. Heeh. Gitu kan. Tapi secara umum kalau dari ee itu tetap masih masih tinggi harusnya gitu loh. Mayoritas mayoritas masih tinggi. Oke. Ini development. Jadi ee development tadi sudah apa ya? Oke. Tadi tampak development. Ada lagiah yang mungkin bisa ee nominator-nominator nih langsung memperbaiki gitu kalau ada yang harus diperbaiki. Desain produk itu desain itu tidak hanya desain aja. Berarti kita memang baru fasad kan desain. Sekarang bicara layout dalam layout-nya itu nyaman enggak? Karena ada yang e bicaranya itu masalah free layout tuh kosong semua, ada yang sekat-sekat. Jadi sekarang tuh konsepnya kalau hanya masih satu ruangan satu ruangan itu disekat-sekat itu udah enggak udah enggak zaman. Sekarang tuh yang spous yang plong gitu. Nah itu jadi bahan pertimbangan juga ini yang kacanya gede banget ya. Jadi kayak enggak ada enggak ada ini kan enggak ada sekat. Betul. Sampai tadi building material yang jadi ee yang tadi ramah lingkungan. Jadi ada yang penyerap panas, ada yang ee atap itu atap-atap itu yang memang bisa apa ee menyerah panas lah gitu kan buat hemat energi juga itu kita lihat. Tapi memang itu khusus biasanya di menengah atas harganya. Kalau menengah bawah kayaknya cost juga kan mahal kan. Oke. Heeh. Tapi kita sampai sana juga biding materialnya kemudian saf tank-nya udah pakai bio segala macam kita lihat tuh. Uh, oke oke oke. Udah itu development. Heeh. Sekarang kalau management. Oke. Management boleh. Ini pasti sustainability. Management ya. Nah, manajemen tuh kita lihat betul sustainability seperti apa. Di sana ada estate management enggak? Heeh. Ada perumahan yang ee enggak ada estate-nya. RTRW-nya juga mungkin ah diserahin ke estate. RT RW tapi enggak bagus juga. Ada yang belum diserahin penyerahan ke pemda tapi estate manajemennya enggak jalan gitu kan. Kita lihat sampai tadi kalau di development kita lihat ada enggak pengelolaan sampah. Kalau di sini efisien enggak gitu? Dia ada tapi enggak diapa-apain kan kan konyol kan. Ini ada nih bagus ada tapi ternyata pengolahan sampahnya tetap manual. Hm. Tapi Indonesia gitu kok. Memang seperti itu ya. Pernah lihat enggak di satu mall? He ini pengalaman menarik nih. 1 mall kan ada pembagian itu tuh sampah tuh yang organik. Ada tiga tuh non organik satunya apa ya? Saya juga malah lupa lah kita. Ada kuning, merah, hijau lah gitu ya. Iya. Heeh. Kan kalau kita buang sampah seharusnya kita kan buang ini ini gitu kan. ya. Oke, sekarang gini. Let's say kita anggap si konsumen yang buangnya itu udah udah paham. Iya. Jadi saya buang botol di sini ya kan plastik segala macam non recycle di sini udah tuh si kompon kumin sudah tahu. Iya. I ya. Saya waktu itu kebetulan saya di situ waktu sudah malam satu mall gitu kan. Heeh. Saya di sana kan tiap ee sore itu kan diambil tuh tong sampah kan disatuin bilang. Nah itu jadi yang ini semua satu. Saya bilang aduh ini jadi gimana ini masalah sosialisasinya pun enggak maksimal di Indonesia tadi ini kan mesti dua belah pihak kalau konsumennya sudah pintar kemudian tapi dibuangkan seperti itu percuma gitu itu pun kita ee memang kita susah ya tapi itu jadi satu ee apa namanya salah satu poin yang yang maksudnya di di dilihat gitu lucu kan si bilang aduh aduh kok gini ya gitu loh ya gitulah kan masih masih seperti itu kita ternyata sampai kayak gitu dan ee manajemennya nya itu tadi kalau apartemen itu ada perhimpunan penghuni atau enggak? Kita sampling kita tanya ke beberapa konsumen yang sudah menghuni. Oh sebelum ke sana kita lihat ini keterhuniannya itu tinggi enggak? Kalau ini satu projject yang banyak sebagai investasi kosong itu mungkin nilainya enggak terlalu ada sedikit minusnya lah. Ee gimana rasio? Jadi dia sudah beli oke yang tinggal di sana itu berapa persen? Hm. Semakin semakin banyak berarti itu secara economic base akan akan terjadi interaksi ekonomi akan ya jadi heeh pertumbuhan ekonomi gitu kan perdagangan tapi kalau kosong itu jadi pertanyaan ini sebagai investasi bagus atau enggak ya gitu h kan bisa bagus bisa enggak kan kalau tapi dari pengalaman kami kalau itu pun banyak sebagai investasi biasanya dalam berjalannya waktu itu pertumbuhannya enggak terlalu bagus Hm. Oke. Oke. Karena sudahudah situ kosong ya udah gitu sepi kan. Siapa yang mau tinggal juga itu kan nilai investasinya makin lama makin turun. Kecuali kan di sebelahnya kedua ada ada komersial itu bisa gitu. Itu kan pertimbangkan juga ke sana lah. Heeh. Heeh. Heeh. Ee ya gitu itu manajemen ya. Management ee manajemen itu satu lagi terkait dengan zero complain di media sosial. Kita maunya zero complain. Iya. Jadi manajemen itu ada dibagi dua sebenarnya. Zero complain yang terhadap development-nya, yang terhadap komplainnya. ada yang terhadap manajemen PT-nya. Heeh. Itu bisa agak sedikit bias sih sebetulnya ada irisan-irisan lah. Tapi kita lihat di media sosial itu tim IT kita cek-cek ada enggak ya komplain-komplain yang ini kok gini kok ini legalnya kok gini kok ini kok gimlah gitu kan. Kita data tapi itu ee kita nanti kembalikan kita klarifikasi ke si pengembangnya. Heeh. Eh, betul enggak sih? Gini, kadang-kadang oh enggak, itu udah ada kok komplinnya sudah di kita selesaikan. Kadang-kadang gitu kan komplinnya sudah selesai tapi enggak diposition gitu. Ee kita tanya ke pengembang ini udah udah udah selesai belum, sudah solve belum segala macam. Iya. Nah, udah tuh ya kan. Sekarang ke marketing. Marketing. Kalau maing paling gampang penjualannya itu ee bagus enggak? He. Penjualannya enggak bagus tapi kita lihat sepanjang 2024 dia growth-nya ada enggak? Grow-nya ada enggak? H oke. Pertumbuhan pertumbuhan harganya dan pertumbuhan sales rate-nya. Hm. Jadi unit terjual sama ee pertumbuhan harganya. Ada investasi kalau misalkan naik enggak kenaikan harga kan enggak naik-naik harganya kan capek juga gitu kan. Tapi ada aspek investasinya itu menguntungkan enggak? Ya ada memang bilang kalau naik-naik harganya ya semakin mahal dong. Memang karakteristiknya kayak gitu kalau menengah atas gitu. Susah kan kita bicara ya. Oke. Oke. Tapi kalau menengah bawah memang kita lihat unitnya grownya itu ee yang sudah terjual tuh makin naik enggak gitu, bagus enggak? Oke, dari sisi marketing dari situ berarti ya kita lihat ada growth atau enggak gitu. Tapi Pak in this economy kenapa tuh maksudnya assesmentnya apakah ada yang eh sebetulnya kalau kan kita tuh kayak ada buku buku panduannya ya sebenarnya kalau udah terbiasa itu itu gampang kok. H tim kami kan sudah dari 2015 juga kan sudah terlatihlah minimal dan yang dan sampai saat ini mungkin timnya di 2000 tahun ini enggak beda jauh dengan tim yang lalu yang 2015 karena di kita itu yang buat ee turnovernya kok enggak terlalu banyak di kita. Jadi memang militan militan ya dari senior-senior itu masih bertapai sekarang yang dia bisa ee Heeh. apa? Nah, ini karena scop-nya banyak nih. Kita itu di 10 sampai 12 gitu ya, surveyor kita kadang-kadang enggak cukup. He. Kita biasanya akan kerja sama dengan beberapa mahasiswa, tapi mahasiswa pun kita training dulu. Heeh. Dan mahasiswa pun biasanya kita yang ngrelate sama ini ya ee properti lah gitu ya. Ee sipil, arsitek, sama panologi gitu kan. Jadi sudah tahulah. Hm. Itu yang kita minta bantuan biasanya kalau memang satu udah apa ee jangkauannya itu enggak terlalu waktunya juga kan enggak terlalu ini kan bisa keliling loh. Iya. Berarti ada ada berapa kota di Indonesia? 12 kota di Indonesia besar di Indonesia itu berarti tidak hanya Pulau Jawa ya? Tidak hanya pulau Jawa. Pulau mana saja itu, Pak? Di Sumatera kita ke Batam eh Riau. Eh Batam. Batam. Iya. Itu lagi rapid banget Pak. Iya. Batam Medan. Batam Medan, Palembang. Heeh. Ee jadi kita gini ya, semua itu ada, tapi enggak semua nanti pemenang kotanya ada. Kenapa? Karena satu di kota kalau kita lihat ternyata itu tidak masuk nilai, Heeh. kita enggak masukin ya, tapi itu masuk sebagai survei coverage kita kan. Ee Batam, Medan, Palembang, Kalimantan, Kalimantan, Kalimantan, Kalimapan itu Balikpapan sama Samarinda. Ah iya ya. Ya. Sulawesi kita lihat ee Manado sama Makassar ya. Memang itu kota besarnya sih. Kota besarnya kan. Kemudian kita ke bawah ke Bali. Iya, Bali. Kemudian Surabaya. Surabaya pun ada Surabaya, Gresik, Malang. Malang sama Sidoarjo kita gabung. Eh, Surabaya, Gresik, Sidoarjo itu mungkin jadi satu. He. Malang, ee Semarang, Joglo Semar tuh Yogyakarta, Solo, Semarang. Tiga kota tuh. He. H. Ee tapi itu jadi tapi per ini ya. Jadi kayak Joglos itu kan tiga kot jadi satu gitu loh. Totalnya 12 sih. Kemudian masuk ke ee Jawa Barat. Iya. Bandung. Heeh. Bandung, Cirebon. Terus kita masuk ke Bekasi. Heeh. Bekasi itu ada Kabupaten Bekasi sendiri. Bekasi sendiri, Kota Bekasi sendiri. Karawang masuk sendiri. Karawang, Purwakarta masuk sendiri. He. Terus Banten. Banten pun dibagi-bagi nih karena Banten banyak di Banten itu kan Serang, Cilegon. Serang, Cilegon. Tangerang. Tangerang itu ada tiga nih, Kota Tangerang, Tangerang Selatan, Kabupaten Tangerang. Nah, kan Tangerang Selatan bisa kita gabung sama Kota Tangerang yang dekat. Tapi kalau Kabupaten Tangerang itu kerakan besarnya kita satu lokasi lagi eh satu satu cakupan wilayah gitu loh. Ya, terus Jakarta. Hm. Jakarta. Terus Bogor. Nah, Bogor pun karena kotanya enggak terlalu besar kita kok Kabupaten Bogor sama Kota Bogornya jadi satu. H. I karena kota Bogor kecil kan gitu kan kita jadi satu. Jadi memang sudah ada lingkupnya sendiri gitu ya, Pak ya. Wah, jadi bukan kota wilayah wilayah berarti memang satu Indonesia sih ya bisa dibilang ya. Terus berarti memang tim GPA ini ke mana-mana berarti ya. Iya. Iya. Kita maunya kan gitu karena gini ya kalau kita lihat sebetulnya kan kenapa GPA juga sebetulnya ya GPA ini salah satunya muncul juga selain idealisme itu ya. Heeh. Kita mikir tuh gini awalnya kan kami Indusion Property Watch itu melihat di Indonesia itu data perumahan tuh enggak ada. Betul. coba dicek deh gitu loh. Enggak ada kalau misalkan konsultan-konsultan ee yang bicaranya dia melakukan research tadi dia terbatas di luar perumahan. Heeh. Makronya apartemen off itu ada. Tapi ketika bicara payung hukumnya gimana sih pergerakan penjualan perumahan seI-Indonesia? He atau seJawa aja gitu. Enggak ada yang provide data itu kan lucu ya. Ini kita merdeka berapa tahun berapa tahun kementerian enggak ada pemerintah kementerian juga enggak ada yang punya. ee asosiasi enggak ada punya terus siapa yang punya kan jadi tanda tanya kan. Sedangkan ini banyak perumahan ee pengembangan pengembang ini kan berarti berjalan tanpa data dong. Heeh. Bisa salah enggak bisa. Bisa betul ya mungkin karena feeling gitu kan. Tapi setelah setelah makin ketat harusnya data dibutuhkan semakin persen ketat segala butuh data gitu. Di mana-mana kan yang menguasai data menguasai dunia lah gitu kan katanya gitu kan. Kata orang yang bijaksana lah gitu ya. Kita mau coba masuk di situ. Kita mau coba minimal ada data perumahan yang bisa dipegang jadi acuan pelaku bisnis. Karena bayangin banyak data yang salah yang dijadikan referensi. Itu fatal sih. Nah, tapi terjadi. Heeh. Karena enggak ada data gitu. Enggak ada yang survei. Dia survei asal-asalan aja. Udah dah dapat datanya ini. Hasil ini. Ini data dari mana ya? Enggak tahu. Ada hasilnya ada gitu. He. Tapi kan enggak bisa dipertanggungjawabkan. Iya. Kita ee saya bisa jamin ini datanya kita validasi survei langsung loh gitu. Heeh. Dan kalau kita lihat data yang paling advance boleh saya sampaikan di sini Bank Indonesia. Bank Indonesia sebenarnya kan domainnya bukan ke perumahan tapi mereka ee menukses e kami Indonesian Property World sebagai salah satu konsultan riset independennya yang untuk men-survei di beberapa kota itu. Hm. Jadi kalau saya lihat data yang paling ada itu yang yang meskipun domainnya bukan di properti tapi Bank Indonesia data properti indeks properti itu ada di Bank Indonesia. Sebagian kami yang provide ke Bank Indonesia gitu. Di kami aja data mungkin kan bisa ribuan proek. Kalau di kami aja hanya ada data base big data itu 500 pengembang itu masih kurang gitu. Padahal masih banyak banget pengembang di Indonesia data. Oh iya ya. Makanya dibutuhkan sinyal-sinyal gitu ya, Pak ya, untuk melihat ini mana nih yang bisa di Iya. Jadi masyarakat juga bisa tahu begitu ya. Feeling itu kadang-kadang betul ya. Pengembang bilang, "Ah, enggak saya enggak perlu studi ya enggak masalah gitu." Tapi Heeh. ketika dia jalan kemudian salah gitu ya. Heeh. Ee apa mau seperti itu terus gitu loh. Hm. Tapi jangan salah, kadang-kadang konsultan pun e mudah-mudahan bukan usion property watch ya, banyak konsultan pun yang kasih rekomendasi. Heeh. ee selain dia enggak menguasai lapangan, datanya enggak ada gitu. Terus gimana dia justifikasi atas rekomendasinya? Kan jadi pertanyaan best question kan nih. Iya, masa feeling aja gitu ya. Iya kan enggak bisa konser kan enggak bisa gitu. Kami kebetulan ada data. Nah, itu kayak gitu kan. Kalau kita kan knya itu kita data. Heeh. Oke. Kita siapa yang butuhin kita kita ini kita kita kasih gitu loh. Ini gambarannya kayak gini kayak gini gitu tanpa ada kepentingan. Karena kami kan enggak ada kepentingan. Heeh. Heeh. Politik apalagi enggak ada ya kan. Kepentingan politik enggak ada. Kepentingan dengan semua pihak enggak ada. Kita independen aja jalan aja objektif aja gitu. Iya. Memang kita butuh memang lembaga yang independen ya Pak ya. Pastinya untuk menunjukkan arah nih ke mana ya Pak ya. Industri properti pemerintah. Semoga didengar semoga datanya lebih baik lagi begitu ya. Diikuti dengan insentif-insentif mungkin kebijakan-kebijakan. Oke, kalau gitu Pak ini mungkin kita bisa bilang bahwa ini akhir dari pembicaraan kita kali ini. Mungkin sedikit sedikit ee tips gitu untuk nominator-nominator untuk memenangkan GPA ini. Iya. Ya, jadi sebetulnya kan tadi ya, Golden Property World ini sebetulnya bukan untuk ee bukan untuk apa ya istilnya untuk bukan untuk menilai satu-satu properti bagus atau enggak gitu kan. Kesanya kan kita seakan-akan kayak ee sombong gitu ya. Tapi ini sebetulnya kita mau memberikan fakta apa yang konsumen lihat ee terhadap si pengembang ini gitu kan. Dan kita mencoba dengan kriteria yang ada terukur, teruji dan layak ini mudah-mudahan ini menjadi satu ee apa ya bahan introspeksi. Heeh. Bagi yang memang enggak menang, biasanya mungkin yang enggak menang pun kita akan kasih apa ya diskusi gitu, Pak. Ini kan ada yang nanya juga ya. Heeh. Al, ini kenapa sih saya enggak menang nih? Gitu kan. Heeh. Ee coba deh kita diskusi deh. Betul enggak? Jangan kami juga salah justifikasinya kan. Tapi dari beberapa pengalaman mereka mengakui gitu karena ada yang miss di mana gitu yang mungkin dia tidak tahu karena kan pengembang tuh hanya di situ aja. Konsumen kan kadang-kadang mau apa dia enggak tahu tuh. Karena mungkin enggak ada enggak ada studi tadi, enggak ada data, enggak ada apa juga buat jadi referensi kan. Tapi ketika kita bicara itu oh iya ya. Hm. Nah, untuk pemenang, untuk yang butuh kualitasnya bagus itu kan menjadi validasi justifikasi bahwa oh ada yang ngakuin ya, ada yang melihat ini sebagai proyek yang bagus gitu yang kita harapkan itu akan akan menjadi multiplier effect ke ee si konsumen penjualannya gitu kan. Jadi ee ini memang sebagai apa ya? Sebagai nah dalam Hanati Us-nya sendiri ini kita harapkan dengan adanya kriteria tadi yang bisa saling ee memberikan antisip antisip apa namanya introspeksi ya bahkan menjustifikasi kita memberikan ee pengakuan itu menjadi mengencourage apa ya jadi supaya pengembang itu lebih semangat lagiah gitu loh. Heeh. Karena kan kalau dunia properti kita se masih ee bilang bayi sih enggak ya, tapi memang masih masih perkembangannya masih masih banyak ruang untuk berkembang ya. Dan mesti ada satu pengakuan yang independen yang ee ya mudah-mudahan golden property water menjadi benchmark gitu aja. He ya. Semoga perbincangan kita kali ini bisa memberikan insight ya, Pak ya, untuk para nominator. Karena sudah cukup jelas ya dari tadi kita bahas ee mengulik lebih dalam lagi. Ada empat penilaian besar dari location dan tidak ada di transaksional kita enggak ada. Kita jamin noalordal kita kita jamin itu. Oke, kalau gitu Pak terima kasih banyak property people. Saya berterima kasih sekali kepada CEO dari Indonesia Property Watch Bapak Alit Ranghada. Thank you so much, Pak, sudah memberikan insight kepada kita semua dan semoga semua property people bisa mengambil wawasan yang banyak sekali, ilmu yang luar biasa dari Pak Ali dan juga nominator-nominator pastinya juga tercerahkan ya, semakin yakin lagi, semakin positif lagi tentunya untuk menyambut industri properti di Indonesia yang lebih cerah lagi di tahun ini dan tahun-tahun ke depan. Sama-s belajar ya, kita buat meningkatkan ee bisnis properti Indonesia. Betul sekali. Dan tentunya kita juga mendoakan seluruh kelancaran proses dari mulai assessment sampai dengan nanti awarding night, Pak. I cannot wait karena ini satu dekade ya, Pak. 10 tahun anniversary dari Golden Property Awards. Kalau gitu, Property People, terima kasih yang telah menyaksikan dari awal hingga akhir. Jangan lupa untuk nantikan terus episode seru 99 Talks di channel YouTube dan Spotify dari Rumah 123. Kalau begitu saya Kelara Antawijaya pamit undur diri. Sampai bertemu di episode 99 Talks berikutnya. Pak, rasanya jadi pemenang gimana, Pak? Mendapat award dari tim beliau itu seperti saya bilang tadi, enggak ada harganya menurut saya. Saya juga mikir, oh kita bisa dapat sesuatu dan itu menurut saya memotivasi kami untuk menjadi pemenang di Golden Property Awards tuh seperti apa sih? Sesusah apa sih? Sedewa apa? Dibilang susah sih enggak ya. Saya bisa klaim ni ini bukan word bayaran. Apa yang bisa membuat Pak Ali ini terketuk hatinya ini marketingnya bagus? Yeah.