Aspek Jual Hukum Properti Agunan | 21 Minute Workout (YouTube Video)

hai hai hai hai teman-teman eien kembali kita bertemu dalam program training kebanggan kita yaitu Twenty One Minute Workout dan kita sudah masuk di sesi yang kedua di minggu yang kedua di bulan November ini dan pada hari ini khususnya hari ini kita akan membahas tentang Masih berhubungan tentang hukum untuk teman-teman agen menambah pengetahuan teman-teman agen di bidang hukum bisnis sebagai agen property yaitu khususnya hari ini kita akan membahas tentang bagaimana nantinya teman-teman izin mendapatkan pandangan Hukum berkaitan dengan status properti yang memiliki status jaminan atau agunan dan paparan materinya akan disampaikan oleh pakar atau narasumber kita di bidang hukum yaitu Bro Indra silakan Bro Indra Makasih Sis Jo Selamat pagi eh salam sejahtera semoga semuanya dalam dalam ini yang baik pagi hari ini perkenalkan seindah nonton Kusnadi Saya jacobs epartner dari kantor Adnan Buyung Nasution 46 Stars Adnan Buyung Nasution m partners Pada kesempatan ini saya mau sharing mengenai temanya adalah aspek hukum jual beli property berstatus jaminan jadi kalau kita lihat apalagi dalam situasi saat ini sedang pandemi komplit nineteen tentu kita banyak melihat perusahaan-perusahaan yang kesulitan untuk membayar hutangnya atau bahkan membutuhkan dana dari bank dan tentunya nah dalam situasi seperti ini banyak juga properti-properti yang dijual dalam posisi sedang dijaminkan di bank tapi karena situasi yang keep banyak sekali penjual enggak punya pilihan mau nggak mau harus menjual meskipun dalam posisi status jaminan di bank nah Oleh karena itu kita Saya mau sharing mengenai eh aspek-aspek apa yang harus kita perhatikan dalam jual beli tanah yang berstatus jaminan slide selanjutnya disini Saya mau Jelaskan bahwa untuk properti atau aset tidak bergerak tanah kalau dilekatkan eh dengan hak jaminan Hak jaminan itu namanya hak tanggungan itu hak jaminan yang melekat khusus pada aset tidak bergerak tanah dan bangunan memang dihukum kita kita mengenal beberapa hak atas jaminan ada gadai gadai itu untuk aset tidak bergerak ada fidusia speed usia juga untuk aset tidak bergerak tapi khusus untuk eh apa aset Map Kalau gadai khusus untuk aset bergerak seperti mobil perhiasan kalau fidusia juga untuk aset bergerak termasuk juga aset yang tidak berwujud seperti piutang dan hak-hak tidak berwujud lainnya itu kalau kita mengenal secara khusus apa yang eh bagian-bagian dari hak atas jaminan khusus untuk aset tidak bergerak atau tanah dan bangunan maka hak atas jaminan itu dinamakan hak tanggungan dulu hipotik kalau kita belajar KUHP data namanya hipotik sekarang untuk tanah dan bangunan tidak lagi dibebankan hak hipotik tetapi hak tanggungan dari buka artinya hipotik sekarang sudah berakhir di posisi tersebut masih ada tapi Koes untuk membebani eh aset yang berupa kapal tentu hipotik nah khusus untuk harta Blem khusus untuk hak tanggungan disini saya mau bagi apa sih definisi hak tanggungan hak tanggungan itu diatur di undang-undang akan bungan eh definisinya adalah hak atas harta tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan-peraturan dasar pokok agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan ada prediktif tips menghadapi prediksi itu yang lain yang hal ini klik play gitu yang tidak memegang atas jaminan itu temui di pasal 1 butir 1 undang-undang hak tanggungan kesimpulannya eh yang sudah Jeep saya jelaskan bahwa hak tanggungan move ada jaminan yang diberikan untuk aset tidak bergerak out tak dalam hal ini tanah dan bangunan slide selanjutnya di sini kita mau lihat objek hak tanggungan itu apa saja memang karena didalam hukum pertanahan di Indonesia kita mengenal beberapa hak atas tanah objek dari hak tanggungan itu meliputi hak atas hak milik H gula banget hak guna usaha hak guna bangunan hak pakai atas tanah negara juga bangunan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun dalam hal ini apartemen apa mengenai hal itu kita bisa temukan dipasang Pa mengenai lebih undang-undang hak tanggungan dalam hukum yang namanya asas pemisahan horisontal apa sih maksud dari asas pemisahan horisontal ini saya mau Jelaskan secara Praha apa ya secara lisan Dulu bayar semuanya bisa jelas jadi asas pemisahan horisontal itu adalah panah dengan bangunan atau hak-hak lain yang melekat pada tanah misalkan tanaman bangunan atau apapun yang di atas tanah itu bisa dimiliki oleh dua individu yang berbeda jadi haknya itu terpisah tidak otomatis bahwa Ia mempunyai sebidang tanah pasti saya punya bangunannya pasti tanaman-tanaman di atas itu juga saya punya dan tidak tidak seperti itu di Indonesia menganut asas pemintaan pemisahan horisontal di mana Kalau kita memiliki tanah apa tanah yaitu tanah saja Apakah meliputi bangunan atau tanaman itu kembali lagi kepada kesepakatan jual beli nya seperti apa ya nah begitu juga eh kaitannya dengan hak tanggungan benda-benda yang di dalam hak tanggungan benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah Tidak otomatis merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah dalam hal ini termasuk pembebanan hak tanggungan terhadap Nah itu tidak otomatis tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda yang ada di atasnya itu ditegaskan di dalam undang-undang hak tanggungan Jadi kesimpulannya sepanjang benda-benda itu yang bersangkutan dan keikutsertaannya dijadikan jaminan artinya ada kesepakatan bahwa eh baik tips dalam jual-beli atau baik di dalam pemberian hak tanggungan ada kesepakatan bahwa jual-beli ini termasuk bangunan dan seluruh tanaman-tanaman di atasnya ada kesepakatan begitu maka si pembeli lupakan pemilik yang baru atas tanah dan bangunan Tetapi kalau tidak ada kesepakatan seperti itu bisa saja pembeli yang baru hanya membeli tanahnya saja tidak berikut bangunan dan dan tanaman di atasnya Begitu juga dengan harta Khan di dalam hak tanggungan ini harus dinyatakan secara tegas yang diikat atau dibebani hak tanggungan itu meliputi tanahnya saja atau meliputi tanah berikut bangunan dan tanaman-tanaman yang melekat diatasnya harus ditegaskan di dalam akan bulan itu sendiri kesimpulannya seperti itu terkait dengan asas pemisahan horisontal nah ini sudah saya jelaskan nih Eh tadi secara lisan act tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan tanaman dan hasil karya yang telah ada atau yang tersebut dan yang merupakan pemilik atau pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam apht yang bersangkutan jadi si pemilik tanah itu kalau memang dia memiliki tanah berikut bangunan atau tanaman di juga punya hak atau memilih bahwa saya hanya mau membebankan hak atas tanahnya saja tanpa bangunan itu bisa dilakukan sehingga apabila di kemudian hari terjadi ingkar janji Atau wanprestasi atau default dan dilakukan eksekusi maka eksekusi itu hanya meliputi hak atas tanahnya saja tidak bangunan atau tanaman di atasnya nah tetapi saya mau Jelaskan di dalam prakteknya Tentu Bang sangat menghindari bank atau kreditur lembaga keuangan atau kreditur kreditur lainnya enggak mau sebetulnya posisi bawah Oh saya hanya menjamin tahap tanggungan atas tanahnya saja sedangkan bangunannya eh tidak dijaminkan tidak diikat dengan dibebankan hak tanggungan bank atau kreditur atau lembaga pembiayaan dalam the pasti biasanya bukan pasti ya biasanya enggak mau event nilai hutangnya jauh lebih bawah atau jauh lebih kecil dari jaminan yang ditanggungkan Kenapa karena kalau hanya meliputi tanahnya saja sedangkan bangunannya tidak susah juga jualnya kedepannya dan bisa menjadi potensi biskuit dari si pemilik bangunan tersebut yang tetap mau mendiami bangunan atau tetap mau mempertahankan bangunan dan tanaman-tanaman yang ada di atasnya jadi walaupun undang-undang membolehkan dan walaupun undang-undang mengenal rasa pemisahan transfer horizontal tapi dalam prakteknya kreditur bank lembaga pembiayaan biasanya mau kalau membebani satu objek tanah itu harus meliputi bangunan diatasnya atau eh tanaman-tanaman di atasnya Nah berikut juga tetapi sebaliknya ya pertanyaannya Apakah bangunan atau tanaman-tanaman itu bisa enggak sih dijadikan hak tanggungan tanpa meliputi tanahnya jadi cuma di atasnya yang dibebani hak tanggungan karena bangunan sendiri juga aset tidak bergerak yang memang bisa dibebani hak tanggungan tapi pertanyaannya bisa engga sih bangunannya saja yang dibebani hak tanggungan tanahnya tidak jawabannya nggak bisa ada di pasal 4 ayat 5 undang-undang hak tanggungan Kenapa nggak bisa telepon babana hak tanggungan atas bangunan pipa sampai ayat 5 eh pembebanan hak tanggungan atas bangunan atau tanaman atau hasil karya harus dibebankan berikut dengan tanahnya di mana bangunan dan tanaman itu berdiri di khasnya artinya kalau untuk bangunan atau tanaman-tanaman di atas tanah dia nggak bisa dibebankan sendiri beda dengan tanah kalau tanah dalam prakteknya bisa dia dibebankan sendiri tanpa ada tanpa meliputi bangunan atau tanaman tapi untuk bangunannya sendiri Agar tanaman tidak bisa Bolehkah menjual properti yang dibebani dengan hak tanggungan kita di dalam undang-undang hak tanggungan Itu menu dikenal prinsip droit De preferens ini prinsip hukum yang diambil dari hukum Perancis ya mungkin saya jelaskan sedikit telapak kita mengambil prinsip hukum Perancis karena Indonesia itu menganut hukum kontinental jadi ada dua hukum kontinental dan comment lo kalau Indonesia itu mengikuti hukum Menthol dimana karena kita jajahan Belanda maka prinsip-prinsip hukum kita empat mengikuti hukum Belanda hukum Belanda itu mengikuti hukum Perancis hukum Perancis itu mengikuti hukum Romawi masalah jadi itu gitu ininya Apa asas-asas hukum semua berasal awalnya dari dari romawi dari Yunani gitu nah ini pengertian prinsip droid-developers adalah hak tanggungan akan tetap membebani objek yang telah dibebankan hak tanggungan di tangan siapapun tanah tersebut berada meskipun obyek hak tanggungan tersebut sudah berpindah tangan dan menjadi milik orang lain kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi jika debitur cidera janji Jadi kesimpulannya walaupun bisa Negeri 1 tanah yang dibebani hak tanggungan dijualbelikan dan tanah tersebut berpindah haknya kepada pembeli yang baru disini hak tanggungan ia mengikuti jadi hati-hati jangan jangan sampai kita lengah kita eh tiga tahu bahwa Uni yang saya jual ke nyatat tanah hak tanggungan atau ada hak tanggungan nya karena di sini ada hutang loh yang membebani hak apa tanah tersebut memang dalam prakteknya nanti mungkin bisa kita kembangkan di dalam tanya jawab dalam prakteknya memang Bang agar anak tersebut bisa berpindah pangan dari penjual ke pembeli yang baru tentunya harus mendapat persetujuan dari kreditur karena apa pengalihan hak atas tanah itulah sudah meliputi adanya novasi atau adanya pergantian dari pihak yang Hai menetapkan pergantian atau penambahan dari pihak yang terikat dengan perjanjian jadi memang harus ada persetujuan dari kreditur dalam hal ini bank atau lembaga pembiayaan jadi dalam prakteknya memang tidak mudah menjual properti yang dibebani hak tanggungan bisa karena faktor kreditur bisa juga faktor calon pembeli properti kalau dari kreditur Kenapa sih Eh halangannya untuk jual beli properti yang akses yang dibebani hak tanggungan Eh ada Ada apa ya ada halangan atau kesulitan dari faktor kreditur Kenapa karena disini penjudi sini penjual atau debitur nih yang seperti saya sampaikan wajib memperhatikan ketentuan dalam perjanjian kredit atau akta pembebanan hak tanggungan nya apakah di dalam kedua hujan sebut diatur bahwa debitur boleh atau dilarang untuk melakukan pengalihan obyek jaminan boleh itu juga Apakah boleh dengan pemberitahuan atau boleh dengan harus dengar ke tujuan terlebih dahulu yaitu semua biasanya diatur secara detail di dalam perjanjian kredit nya atau perjanjian pembebanan hak tanggungan kemudian dalam akta pemberian hak tanggungan juga dapat dicantumkan janji-janji antara lain bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atau objek hak tanggungan tanpa pejuang tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan yang kayak saya sampaikan terus kembali lagi lihat perjanjiannya supaya jangan buru-buru kita menjual properti tanpa melihat perjanjian hak tanggungan atau perjanjian kredit kredit yang meliputi tanah atau lebih tersebut yang ketiga penjual atau debitur wajib untuk meminta persetujuan terlebih dahulu kepada kreditur kreditur jadi yang point 1 the gua Kalau terjadi kelalaian terhadap hal tersebut dapat mengakibatkan cidera janji terhadap kreditur termasuk batal atau pengakhiran dari perjanjian tersebut eh apa dengan pembeli Jadi kalau memang di dalam perjanjiannya tersebut dinyatakan bahwa tanpa persetujuan artinya tanpa persetujuan tidak boleh dialihkan artinya di dalam membuat perjanjian si pihak pembeli yang akan tidak punya kewenangan untuk menjual tanpa persetujuan dan sedap pembatalan atau bakal demi Buster pembatalan itu perjanjiannya kemudian yang keempat gua atau debitur juga tidak melakukan pelunasan terhadap hutangnya dari tidak jauh maka yang keempat penjual atau debitur juga bisa melakukan pelunasan lebih bisa melakukan pelunasan terhadap hutangnya terlebih dahulu untuk selanjutnya dilakukan Royal terhadap obyek jaminan jadi ini yang harus diperhatikan biasanya di dalam praktek jual beli property apalagi yang berstatus jaminan si pembeli yang baru akan melunasi hutangnya dulu nih dalam hal ini melalui penjual atau debitur Supaya apa supaya tanahnya bisa diroya sehingga hak tanggungan nya bisa diangkat itu itu biasanya yang yang yang dilakukan didalam praktek nah faktor dari calon pembeli properti calon pembeli umumnya Eun tidak mau membeli properti yang ada hak jaminannya atau hak tanggungan mengingat tadi yang saya Jelaskan hak tanggungan itu walaupun pemiliknya sudah berubah atau beralih tetapi akan bunganya tetap ada Jadi kalau ada hak tanggungan apalagi hak tanggungan nya itu besar biasanya pembeli mau lihat dulu harga tanahnya Oke enggak Kalau harga tanahnya Oke dibandingkan dengan hutangnya udah saya lunasi dulu deh hutangnya supaya kemudian selisihnya saya bayarkan kmbk pembeli sehingga saya bisa beli tanah yang bebas dari hak tanggungan nah biasanya juga kalau di dalam jual-beli eh apalagi tanah yang ada hak tanggungan atau tanah yang dalam keadaan sengketa biasanya pembeli juga Bean Hai jaminan dari penjual bahwa penjual akan membebaskan atau melepaskan pembeli apabila misalkan haknya dia harus hilang karena adanya hak jaminan atau haknya dia atas tanah harus hilang karena ada hak tanggungan yang akan dijual apa ada hak tanggungan yang akan dieksekusi oleh banget biasanya juga calon pembeli memikirkan hal-hal seperti itu kemudian di dalam jual-beli juga penjual kalau memang ke tanah tersebut dibebani hak tanggungan penjual harus memberitahukan itu kewajiban dari penjual itikad baik dari penjual untuk memberitahukan mengenai pembebanan jam hadit pembebanan jaminan atau adanya jaminan atau atau hak tanggungan yang melekat di atas tanah yang dia mau jual rendah part ancaman pidana pasal 26 mengenai keterangan palsu karena tidak memberitahukan atau menulis tentang keadaan objek jual beli jadi ada lo konsekuensinya kalau penjual tidak atau lalai memberitahukan kepada apa kepada pembeli bahwa tanahnya tersebut dibebani hak tanggungan e