Endgame Plan dari Top 1% dan Konglomerat Nasional (YouTube Video)

ada sebuah pertanyaan mengapa bisnis property menjadi end game dari top 1% orang-orang terkaya Nah kalau misalkan saya Sebutkan nama grup conglomerat ini Mungkin teman-teman cukup familiar misalkan seperti Astra MNC lipo atau Salim nah mereka semua awalnya tentu industrinya bukan properti misalkan Astra tadi adalah otomotif MNC adalah media lipo adalah bank dan juga Salim adalah consumer tapi ujung-ujungnya mereka akhirnya punya Lini bisnis properti jadi MN and lipoland dan lain sebagainya alasannya apa nah salah satu alasan utamanya adalah karena properti akan menjadi aset kelas yang melindungi kekayaan mereka atau wealth mereka kalau misalkan kita sudah memiliki kekayaan yang sangat berlebihan tentu kita perlu proteksi dan ketika kita perlu proteksi kita perlu diversifikasi dan diversifikasi tentu ada beberapa aset kelas pilihan Misalkan seperti emas kemudian surat hutang negara cryptocurrency atau properti nah biasanya setiap aset kelas itu punya plus and minusnya Jadi kalau misalkan mau yang aman suratan negara itu pasti aman karena dijamin oleh negara tetapi gain-nya kecil atau misalkan Saya mau gain yang besar seperti kryptocurrency ya tapi risknya juga besar ada lagi misalkan kelemahan dari properti misalkan Kenapa kok klomatu pilih properti padahal itu kan tidak Liquid ya jadi misalkan beli tanah enggak bisa langsung jual kalau saham bisa langsung jual nah tetapi Ketika kita bicara nilai amount yang begitu besar belum tentu ada aset classas yang mampu mengakomodir dengan nilai amount uang yang besar atau kital yang besar contoh misalkan e sebuah perusahaan e tambang misalkan dia punya cash reserve 3 triliun ya apalagi misalkan batuara di beberapa tahun terakhir kan industrinya sangat naik energi itu industrin sangat naik karena perang dan juga covid dan banyak perusahaan-perusahaan tambang energi yang saya lihat punya cash reserve cash reserve itu triliunan nah ketika mereka punya cash di bank triliunan dan kalau mereka tidak hing mereka tidak e diversifikasi di aset seperti properti 3 triliun kalau kena inflasi saja nih ngomong bodoh inflasinya misalkan 5% kalau 10% berarti kan kurang lebih sekitar eh 300 m ya kalau misalkan 5% berarti 150 M bayangin uang kita nilainya menurun 5% setiap tahun 150 M kalau kita punya uang 3 triliun setiap tahun ya dan itu Eh ya Walaupun mungkin nilainya tetap 3 tapi secara daya belinya itu menurun karena kena potong inflasi Nah untuk protect against inflation maka biasanya reser tersebut harus ditaruh di aset dan kalau misalkan kita lihat Oke saya mau taruh 3 triliun di saham belum tentu bisa diakomodir karena misalkan perusahaan ada perusahaan a gitu ya kita beli sahamnya 3 Tril belum tentu ada barangnya ya harganya akan meroket dan kadang-kadang liquiditasnya juga enggak cukup untuk bisa volume sahamnya enggak cukup untuk bisa beli sampai 3 triliun dan kalaupun bisa belum tentu berani ya Siapa orang yang memang cukup berani kalau misalkan dia enggak ada epetet untuk menguasai industri tersebut belum tentu dia ingin berani untuk bisa beli saham tersebut 3 triliun tapi kalau misalkan beli di tanah itu akan sangat comfortable ya Kenapa karena Biar bagaimanapun tanah ya banyak opsinya kalaupun enggak dipakai kita bisa financing ya kita bisa develop jadi properti Nah jadi di sini kita lihat ada dua perjalanan karir either kita masuk di industri lain selain properti lalu kemudian bisnis kita berkembang dan ujung-ujungnya menjadi grup holding dan kita diversifikasi di properti atau pilihan Jalan karir yang kedua adalah langsung mulai dib properti Nah kalau teman-teman memilih untuk langsung mulai di bisis property itu ada dua pilihan lagi jadi investor atau jadi developer nah Plus minusnya apa Nah menjadi investor menurut saya ini tentu baik juga untuk diversifikasi tapi punya kelemahan kelemahannya adalah saat kita berinvestasi sebagai investor most likely harganya sudah di up karena kita beli hotel yang sudah jadi kos-kosan yang sudah jadi ya properti yang sudah jadi mall yang sudah jadi jadi harganya sudah agak naik jadi gap untuk gain kita akan jadi lebih kecil dan di sini Saya ingin mendorong teman-teman untuk pilihan Jalan karir properti yang kedua yaitu menjadi seorang properti developer nah berbeda dengan menjadi properti investor menjadi properti developer itu punya satu keunggulan yang sangat luar biasa dan saya sebut ini sebagai triple kill ya Jadi kalau teman-teman main video game itu ada yang namanya Double Kill ya ketika kita bisa sekali tembak dua orang kena Nah tapi di properti developer kita bisa punya triple kill jadi sekali Mendayung tiga Pulau terlewati dan ini yang tidak akan didapatin ketika kita hanya menjadi seorang properti investor yang pertama adalah triple kill yang pertama adalah scill yang pertama sebagai property developer kita itu dulu zaman dulu ya Eh tahun 2000-an ke bawah kalau kita ingin menjadi property developer kita memerlukan Capital yang besar Kenapa karena kita perlu acquire lahan dan acquire lahan atau membebaskan atau membeli lahan adalah modal termahal let say misalkan kita beli 1000 e 1000 m kita beli 1 hektar 10.000 m itu dikalikan dengan 10 juta itu sudah 100 miliar gitu ya jadi ee itu adalah modal awal yang sangat besar untuk bisa memulai industri properti tetapi 2 18 ke atas apalagi pada saat covid sekarang bisnis model ketika developer itu e ingin mendevelop properti mereka bisa melakukan kerja sama dengan landowner atau pemilik lahan dengan konsep revenue sharing jadi misalkan contoh ada e landowner itu punya tanah let's say 100 hektar ya kita kalau mau beli 100 hektar kan mahal nih kita bilang gini e bapak Land owner itu punya 100 hektar jualnya pun juga susah karena pembeli orang yang beli 100 hektar itu sedikit sekali jadi enggak Liquid Nah kalau dijual mungkin per cavling rumah itu akan lebih gampang tapi Bapak sebagai Land owner ggak punya skill di situ kita punya skillnya sebagai property developer sehingga kita kerja sama dengan konsep misalkan bagi hasil revenue sharing kita tentuin dulu bagi hasilnya mau 5050 604 itu semua by nah kemudian Bagaimana cara kita bayar lahannya Kita tentukan harga lahannya dulu Misalkan contoh harga lahan ya untuk market price r00.000 per Oke kita kunci di sana Nah kita akan bayar lahan r500.000 per Tapi bayarnya sesuai dengan progres penjualan kuster Jadi kalau misalkan kita baru jualer tahap ya ada konsumen beli kita bayar seluas Cluster satu tahap satu r00.000 dikali jumlah ee luas lahannya lalu dari profitnya setelah bayar tanah ya itu dibagi 5050 6040 dan lain sebagainya jadi e di sini kabar baik buat property developer itu enggak perlu lagi mengeluarkan Capital di awal yang sangat besar karena bisa melakukan revenue sharing ini kill yang pertama kan tadi ada triple kill ya Nah sekarang kill yang kedua yaitu adalah consumer credit nah ini menarik sekali ya jadi misalkan teman-teman sebagai pengusaha pasti paham bisnis yang memiliki gmv atau gross mantion value yang tinggi biasanya marginnya rendah ya contoh misalkan e Saya punya teman dia bisnis elektronik omsetnya sampai 1 triliun per tahun tapi margin elektronik sangat kecil sekali cuman 1% ya kalau ada lagi teman saya memang dia basis di e retail chain supermarket ya marginnya cuma S du per walaupun revenuya besar tapi di properti ini menarik gmv-nya besar tapi marginnya bisa sampai 15 sampai 25% jadi besar jadi margin besar ya dan gmv juga besar dan yang menarik lagi adalah e kill yang kedua ya kita bisa menggunakan leverage pihak ketiga yaitu sebagai consumer dengan menggunakan fasilitas consumer credit atau yang akrab dikenal sebagai KPR Nah jadi misalkan contoh kita jual rumah harga r00 juta atau harga Rp miliar orang yang beli rumah kita dengan harga 1 miliar itu tidak memerlukan uang 1 miliar Kenapa karena mereka hanya butuh DP ada yang 5% ada yang 10% nanti kalau dp-nya 10% Berarti r miliar DP cuman R juta sisanya didanai oleh bank namanya adalah consumer credit atau KPR sehingga e tadi lahan tersebut kita engak beli ini kill yang pertama kita bikin desainnya kita bikin konsepnya lalu kita jual ya kita jual harga R miliar per rumah lalu kita bisa jual kepada orang yang Walaupun dia hanya punya R juta dia bisa beli another r00 jutanya dengan bantuan leverage bank jadi lahan tersebut akan terleverage oleh consumer credit ini adalah kill yang kedua Nah tadi janji saya adalah triple kill Nah sekarang kill yang ketiga adalah lahan tersebut bisa menjadi financing vehicle tentu saja tanda bintang jika disepakati oleh landownernya jadi misalkan kan di lahan tersebut tentu kita ingin melakukan percepatan percepatan pembangunan supaya harganya naik dengan cara apa kita bikin Main Gate kita bikin Jalan Boulevard kita bikin infrastructure Nah untuk mempercepat infrastructure dan pembangunan kita bisa meem-financing tanah tersebut ke bank untuk construction loan sehingga tidak dengan dana kita sendiri ya tapi dengan jaminan aset tersebut dan bank akan sangat suka menjadikan lahan sebagai kolateral untuk bisa di-financing jadi tanah tersebut itu bisa difinancing beberapa kali lewat consumer credit atau KPR dan juga lewat construction loan sebagai vehicle untuk financing jadi ini triple kill yang membuat leverage property itu sampai di leverage tiga kali berbeda di industri lain kalau misalkan teman-teman e ingin masuk ke industri misalkan saham atau misalkan cryptocurrency memang betul ada yang namanya margin tapi ini berbahaya ya jadi teman-teman invest di saham atau KP cureny pakai margin ada yang pakai marginnya sampai 25 kali jadi naik 4% saja ya misalkan Bitcoin naik 4% pakai margin 25 kali itu sama dengan naik 100% karena naik 4% dikali 25 kali itu sama dengan 100%. tetapi ingat margin itu berlaku ke atas dan ke bawah demikian juga kalau misalkan dia turun 4% uang kita langsung hilang 4% di* 25 kali Berarti langsung hilang 100%. tapi kalau misalkan di properti leverage itu hanya bisa ke atas jadi tidak bisa leverage ke bawah dengan kita m-leverage properti tadi orang-orang beli dengan e bank KPR hanya DP 10% bisa beli properti yang 10 kalipat lebih mahal itu kan berarti seperti margin di saham atau kptocurreny tapi dia tidak akan bisa berlaku ke bawah jadi gara-gara dia ggak bisa bayar propertinya turun 10 k lipat enggak bisa ya dalam pengamatan saya di Indonesia ya selama tidak ada perang properti Harganya tidak akan turun kenapa karena eh 1 tahun kita melahirkan 5 juta bayi baru gitu ya Jadi tanah Engak enggak bertambah manusia bertambah ya hitung-hitungannya common sense kita harga properti akan selalu naik di Indonesia oke mungkin e anda akan berpikir dari apa yang disampaikan Pak Bong memang cukup Make sense ya tapi pertanyaan adalah Apakah apa yang tadi Pak Bong sampaikan sudah Pak Bong lakukan ya Ini pertanyaan menarik dan Untuk itu saya akan sedikit flashback ya Bagaimana saya bisa masuk di dunia properti jadi saya masuk di dunia properti itu tahun 2009 ya waktu itu saya masih 22 tahun dan saya cukup beruntung saya bisa masuk dalam dunia properti sebagai property developer membeli atau mengacquire Lahat ya sebesar 5 hektar lebih tepatnya 4,8 hektar itu di Jalan celeduk Raya ya dan Kebetulan saya membeli lahan tersebut dengan landowner yang cukup baik sehingga saya mendapatkan term of payment itu sampai 2 tahun jadi saya cicir bayar tanah tersebut sampai 2 tahun sehingga dengan cicilan yang panjang saya punya waktu untuk bisa mencari ya pre investor jadi saya kumpulin investor-investor Memang mereka mau jadi early investor mereka beli ruko-ruko dengan harga yang lebih murah mereka beli rumah-rumah dengan harga murah sehingga saya bisa menggunakan dana tersebut untuk akhirnya mencicil tanah tersebut dan membangun dan the rest is history 2009 sampai 2010 saya berhasil menjual Perumahan tersebut 4,8 hektar itu sold out 300 rumah dan ada 65 ruko nama proeknya adalah Ubud Village konsepnya Bali tapi ada di celeduk raya dan sudah jadi 2012 ya dan pada saat itu E saya mulai berpikir untuk going to the next level jadi yang namanya prop itu pasti kita mulai dari rumah-rumah yang kecil start R300 juta dulu saya mulai ruko-ruko yang start di bawah 1 M nah kemudian di 2014 Saya memutuskan untuk naik kelas ya jadi eh saya membangun sebuah perusahaan dari 2009 namanya adalah Trinity Land ya dan Trinity l akan mulai masuk ke level yang baru di mana saya dan teman-teman pemegang saya lain ingin membangun high rise building ingin membangun apartmen Nah kenapa saya pilih Apartment karena leverage-nya tinggi sekali ya Jadi tadi kan 4, hear cuma jadi 365 properti nah saya beli tanah 1 hektar di alam sutra lalu menjadi du Tower Apartment itu bisa menghasilkan 900 unit properti jadi cuman 1 hektar menghasilkan 900 unit karena kita bisa bangun 30 lantai ke atas ya dan akhirnya pada saat itu 2014 timingnya tepat waktu itu properti lagi booming dalam waktu 45 hari kelihatannya to good to be true tapi ini apa adanya saya cerita 45 hari kita berhasil jual R unit properti dengan nilai Rp1,2 triliun dan ketika teman-teman ingin cross check apa yang saya katakan teman-teman bisa langsung pergi ke alam sutra apartmen yang sudah ada e okupansi sudah terisi 80% ya di sebelah Brooklyn kita beli tanah lagi kita bangun yucata itu juga sudah sold out dan sudah terbangun juga ya dan eh selama 14 tahun terakhir saya total sudah membangun 6.000 unit properti ya dan semuanya sudah fully delivered sudah selesai dibangun dan teman-teman bisa visit dan di tahun 2020 ee saya mengantarkan dua perusahaan properti saya 2020 dan 2021 EE menjadi perusahaan terbuka atau go public dengan kode saham Trin dan juga true Nah jadi apa yang saya tadi saya sharingkan adalah apa yang sudah saya lakukan nah selama kurang lebih 14 tahun terakhir ya saya di properti eh dan di Tahun 2022 kita punya privilege untuk bisa bekerja sama dan mengacquire ratusan hektar lahan jadi e Start dari Tahun 2022 kita kita mengacquire lebih dari hampir 400 sampai 500 hektar lahan ya dan di situ saya mulai sadar bahwa kita mulai kekurangan tim kita mulai kekurangan Talent kita mulai kekurangan sumber daya Kenapa karena sebelumnya kita bangun eh Project ya 6 Tower Apartment kurang lebih dengan luas 4 hektar itu kewalahan apalagi sekarang 400 hektar nah Untuk itu saya belajar dari grup-grup properti besar seperti BSD yang di mana mereka ee mencoba untuk mengajak kevelop Apa itu codevelop jadi BSD itu basically developer Sinar Mas Land tapi mereka juga mengajak Hong Kong l untuk develop di BSD mereka mengajak country Garden toky landand yang jadi ion untuk develop juga ya Bangun Apartment branch di BSD Nah dengan adanya 400 hektar jadi 4 hektar aja kita kalahan sekarang ada 400 hektar Saya lagi berpikir untuk membuka kesempatan untuk bisa mengajak developer developer lain untuk bisa develop bersama ya kalau mau ya Ini juga e teman temtan punya opsi untuk bisa develop barang di tanah-tanah Trinity Land nah kemudian saya mulai berpikir bagaimana caranya supaya saya bisa e menemukan developer-developer yang bisa saya ajak untuk codevelop nah Untuk itu saya dan juga finfx Academy akhirnya kita merancang sebuah sekolah ya Dan kita beri nama Bong Chandra property school nah salah satu alasan saya membangun property school bukan investment school bukan Business School alasan adalah karena kalau kita bicara investment school itu banyak banget ya sekolah kelas saham itu banyak banget ya Bisnis School itu banyak sekali kelas-kelas untuk menjadi founder membangun saraf itu banyak sekali tapi kalau property school Itu saya cari 14 tahun itu nyaris enggak ada dan kalaupun ada belum tentu diajarkan oleh praktisi langsung nah jadi Beberapa kelebihan dari bong Chand property school yang pertama adalah diajarkan oleh praktisi langsung Yang kedua kita akan ajak peserta untuk turun atau terjun langsung ke proek-projek properti kita langsung study di lapangan ya kalau misalkan bukan praktisi kita mau ke lapangan mana ya Yang ketiga adalah kesempatan untuk bisa co-evelop di lahan-lahan Trinity Land ya Jadi ini adalah sebuah opsi kalau teman-teman mau ikut property school untuk develop tandah sendiri juga boleh tapi kalau misalkan mau develop di Trinity juga boleh ini adalah tiga keunggulan dari Bong Chandra property school nah Apa saja objektif di Bong Chandra property school modul Apa yang akan kita ajarkan yang pertama adalah mengenal tiga fase dari property developer Nah di sini saya enggak mau ambil sesuatu hal yang pusing-pusing pusing bahwa ternyata semua orang itu sebenarnya adalah property developer tapi beda fase fase yang pertama adalah semua sudah lakukan misalkan teman-teman punya rumah di pekarangan rumah tanah kosong waktu covid akhirnya udah kita bikin jadi Home Office deh gara-gara kan gak bisa ke mana-mana akhirnya Panggil mandor Panggil tukang gitu ya kita jadi mandornya lah kita Panggil tukang borongan kita bikin bangunan sederhana kita bikin Home Office itu sebenarnya udah developer ya atau versi yang lebih kompleks lagi adalah teman-teman e punya apart terus di renov interior kita yang mandorin sendiri lihat desainnya itu pakai Pinterest ya Panggil teman-teman e Panggil tukang desain sendiri lalu sewain lalu jual itu sebbennya property developer tapi itu fase yang pertama nah fase yang kedua kita udah mulai bisa membangun yang lebih kompleks yaitu Cluster Cluster itu juga jangan kita pikir pusing-pusing banyak ya developer kecil bahkanak enggak pakai brand jadi enggak bikin merek cuman pakai PT aja atau bahkan ya cuma pakai PT aja aja Jadi mereka itu beli lahan beli rumah tua 1000 m dihancurin dibangun jadi 4 Town House yang lebih kecil ukurannya atau 5 Town House yang ukurannya lebih kecil si ya itu adalah fase yang kedua jadi lebih kompleks dan sudah mulai pecah sertifikat membangun rumah townh yang kecil e bangun rumah e beli tanah kosong bangun dua rumah tiga rumah jual itu simpel itu adalah fase yang kedua membangun kuster baik itu dari tow House yang cuman 45 unit sampai kluster yang mungkin 50 unit sampai 100 unit sampai 300 unit nah fase yang ketiga adalah membangun comerial property yaitu high rise building seperti Apartment ya Nah ini lebih kompleks Kenapa karena dibutuhkan expertise dan perhitungan sangat matang nah di Bong Chanda property school kita akan ajarkan tiga fase ini ya jadi teman-teman di fase apapun teman-teman bisa ikutin dan tiga fase ini adalah fase memang kita Trinity Land itu sudah cukup expert di bidang di tiga fase ini karena kita sudah mendevelop di tiga fase ini Kemudian yang kedua adalah teman-teman akan belajar bagaimana meng-unlock pendanaan awal sebagai property developer nah ini penting sekali karena Biar bagaimanapun proses pendanaan atau fund racing adalah kunci penting ya dari menjadi suksesnya property developer dan pendanaan di properti itu bukan cuma sama bank teman-teman sekalian ya kalau sama bank itu kan telur dan ayam ada rekening Korannya dulu baru bank bisa cairkan bisa memberikan pendanaan kalau enggak ada rekening koran enggak bisa jadi telur dan ayam ya Bagaimana saya bisa ada rekening kan kalau bisnis aja belum ada pendanaan kan bingung kan Nah jadi pendanaan itu ada banyak ya pendanaan lewat kita melakukan preelling terhadap konsumen kita pendanaan yang saya sebut sebagai turn Key jadi kontraktor bisa dijadikan sebagai investor Jadi mereka mendanai di awal jadi kita enggak perlu DP kontraktor kontraktor dia bangunin dulu Bayarnya pakai apa Pakai nanti unit barter unit jadi banyak skema-skema pendanaan yang teman-teman bisa unlock dengan belajar di bongender property school materi ketiga yang akan teman-teman pelajari AD adalah housing development Playbook nah kalian akan belajar bagaimana membangun kluster Perumahan itu dari awal mulai dari visibility study Bagaimana membuat sebuah perhitungan RB Thor membuat price list set up team Bagaimana kerja sama dengan Real Estate brokerage atau Real Estate agent Bagaimana Deal atau skema dengan vendor atau kontraktor Bagaimana proses untuk bisa prelling sampai Grand Launching termasuk Bagaimana set up sebuah marketing galery nah ini semua all inone teman-teman akan pelajari dalam yang namanya housing development Playbook yang keempat adalah coevelopment strategy Nah di sini saya akan membagikan Bagaimana cara skema teman-teman bisa meyakinkan Land owner untuk bisa mengerja samamakan lahannya dengan kita sebagai property developer sehingga kita bisa meleverage tanpa mengeluarkan Capital yang sangat besar objektif yang kelima adalah building recuring property Nah sebagai property developer kalau misalkan kita jual properti kita nah lama-kelamaan aset Kita lama-lama habis sehingga akhirnya kita perlu cari lahan baru dan itu akan menjadi sebu sebuah masalah baru Nah tetapi kita punya opsi loh untuk bisa menyisakan sebagian aset kita untuk kita jadikan sebagai aset produktif seperti misalkan service Residence Hotel atau mall yang akan memberikan income recuring setiap bulan atau setiap tahun nah ini akan membuat bisnis kita akan jauh lebih sustainable bongcandra property school akan berlangsung selama 3 hari di mana 1 hari kurang lebih akan berlangsung selama 7 sampai 8 jam dan akan dibuka untuk 25 murid setiap batchnya dan siapa saja yang kira-kira memerlukan Bong Chandra property school yang pertama adalah property developer ini jelas jadi teman-teman yang memang sudah existing property developer sudah pernah mendevelop itu boleh ikut untuk belajar leverage bisnis kalian untuk going to the next level yang kedua adalah investor properti Jadi kalau misalkan teman-teman Pak saya enggak tertarik untuk develop enggak apa-apa ya bisa belajar sekolah ini untuk sekedar ilmu tambahan sehingga kita tahu kira-kira ketika kita invest properti kita tahu kira-kira value mana yang lebih baik dan bagaimana bisa mendapatkan gain yang lebih besar kemudian real estate agent untuk teman-teman punya Network baru dan upgrade skill baru arsitek ya banyak teman-teman arsitek juga ternyata belajar di bongcanda property school termasuk interior desainer kemudian group holding Nah jadi banyak juga yang enggak ada hubungan sama properti tapi hanya ingin belajar mereka mungkin di consumer ada yang di energi di tambang ya ada yang eh produsen nikel ya itu akhirnya mereka tertarik karena mereka ingin diversifikasi di properti atau yang menarik lagi ada juga banker nah teman-teman banker juga bisa mungkin seorang analis ingin belajar bagaimana menganalis sebuah properti itu juga bisa mengikuti e program dari bongcandra property school atau teman-teman ibu rumah tangga mahasiswa dokter atau profesi lain yang memang ingin belajar properti silakan teman-teman bisa join Bong Chandra property school I'll see you [Musik]